Pour réussir son projet d’immobilier locatif, il faut commencer par étudier plusieurs éléments essentiels, notamment la rentabilité du projet ou encore le type de bien. De manière générale, un investissement locatif est réalisé dans l’optique de créer un patrimoine immobilier pour la famille, ou de générer un revenu complémentaire, pour préparer sa retraite par exemple.
Investir dans un bien ancien
Investir dans un bien ancien ou neuf est une question qu’un investisseur doit étudier sérieusement. Chaque type de bien a évidemment ses avantages et ses inconvénients.
D’abord, le prix d’un bien ancien est relativement plus bas que celui d’un bien neuf. Cela peut rendre le budget plus accessible, surtout dans le cadre d’un investissement locatif, ou pour des primo-accédants par exemple : le prix du neuf est 20% plus élevé que dans l’ancien.
Et, d’un point de vue fiscal, un bien ancien peut être bien plus intéressant : les travaux peuvent permettre à l’acquéreur de bénéficier d’un déficit foncier qui est déductible des revenus imposables.
En d’autres termes, un bien ancien peut être plus intéressant à acheter qu’un bien neuf, car pour une même surface, le premier est plus accessible. La demande de financement peut alors être plus facilement réalisable.
De manière générale, l’emplacement d’un bien ancien est plus séduisant qu’un bien neuf. Les nouvelles constructions sont souvent réalisées en périphérie, contrairement aux logements anciens qui sont proches du centre, des commerces, et des écoles. Ces critères peuvent entraîner le loyer et la rentabilité du projet à la hausse.
Louer en meublé
Une fois le type de bien décidé, une autre question se pose : est-il plus avantageux d’opter pour une location meublée ou une location vide ?
Ici aussi, chaque option a ses avantages et ses inconvénients. La location meublée est souvent préférée dans le cadre d’un investissement locatif, pour ses avantages fiscaux. La location meublée permet au propriétaire de bénéficier du statut de LMNP( Loueur en Meublé Non Professionnel), et ainsi de déduire certaines charges des loyers qu’il perçoit, et donc de ses revenus immobiliers imposables. Pour ce faire, il faut répondre à plusieurs conditions, notamment avoir des recettes locatives de moins de 23 000€, ou que ces recettes représentent moins de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Même depuis votre pays d’expatriation, vous pouvez bénéficier de ce statut. Il suffit d’investir dans un bien ancien, le meubler, et le mettre à la location !
Investir dans une ville dynamique
Pour qu’un investissement immobilier soit intéressant, il faut qu’il soit rentable. Pour cette raison, il est souvent conseillé d’investir dans les grandes villes de l’hexagone, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille. Ces villes dynamiques séduisent les investisseurs, les personnes actives, les étudiants et bien d’autres. La vacance locative y est donc faible et la rentabilité élevée. Ces éléments de l’équation rendent l’investissement locatif dans ces villes très intéressant.
Grâce à leur attractivité, ces grandes villes voient le prix de leur mètre carré évoluer au fil du temps. En moyenne, le mètre carré dans la capitale pour un appartement est de 10 560€, à Lyon il est de 4 873€, à Bordeaux de 4 259€ et enfin, à Marseille de 2 848€.
Opter pour la location longue durée
La location longue durée peut être la solution idéale pour un propriétaire expatrié. En termes de gestion, lorsqu’un propriétaire opte pour une location saisonnière de courte durée, il devra couvrir des frais plus élevés, notamment les frais de services comme le ménage, la conciergerie, ou le lavage du linge. Mais il faut également penser à la taxe d’habitation qui, au lieu d’être payée par le locataire longue durée, sera à la charge du propriétaire.
En location longue durée, le régime fiscal est également plus avantageux. Certains frais et charges, comme les travaux par exemple, peuvent être déduits des loyers perçus. Ceci n’est pas applicable à la location touristique.
Dans le cadre d’une location longue durée, le bénéfice du propriétaire après impôts et déduction de frais est plus élevé. Par exemple, à Paris, l’écart de bénéfice est très prononcé, surtout dans le 15e, le 19e et le 20e arrondissement qui n’attirent pas forcément les touristes et où le prix d’une nuitée n’est pas très élevée.
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