Une augmentation des achats de biens immobiliers au Brésil par des étrangers a récemment été constatée. Une des raisons vient du fait que le dollar et l'euro deviennent des monnaies fortes face à la monnaie brésilienne, le real (R$). Voici ce qu'il faut savoir pour devenir propriétaire d'un bien au Brésil.
Est-il possible pour un étranger d'acheter un immeuble ou des terres au Brésil ?
Pour un bien situé en milieu urbain, il est possible pour les étrangers d'acheter au Brésil. Cette propriété peut être destinée à l'usage commercial ou résidentiel. Les dispositions du Code civil brésilien de 2002 garantissent la liberté d'achat de biens immobiliers en zone urbaine par un acheteur brésilien ou étranger.
Mais il existe quelques procédures à suivre. D'abord, l'obligation de l'enregistrement de l'acheteur auprès de l'administration fiscale fédérale brésilienne (Instrução normativa n. 10183 de 2011). S'il s'agit d'une personne physique, celle-ci doit obtenir auprès de l'administration fiscale un numéro d'identification fiscale, le CPF. Son acte de naissance doit être reconnu par le consulat brésilien de la ville où elle se trouve [1], le document doit être traduit en portugais par un traducteur assermenté local. Cela signifie aussi qu'il n'est pas nécessaire d'être résident au Brésil pour acheter une propriété urbaine.
L'autre point, souvent oublié, est que si l'acheteur est marié, son conjoint a besoin également d'obtenir le CPF.
Lorsqu'il s'agit d'une personne juridique, il est nécessaire de faire la demande pour l'obtention du numéro fiscal de la société, le CNPJ.
Quelques restrictions à l'achat
1. Les terres rurales
Une personne physique étrangère non résidente au Brésil ne pourra cependant pas acheter des terres au Brésil. L'unique exception sera dans le cas où celle-ci reçoit ce bien en héritage. En revanche, si l'étranger est résident du Brésil, il peut acheter des terres, mais sous certaines conditions :
- Il est possible pour le résident d'acheter un terrain si celui-ci ne dépasse pas la superficie de 3 Modules d'exploitation indéfinie (MEI). Le MEI est un outil de mesure déterminé par l'institut responsable de la gestion de terres au Brésil, l'INCRA.
- Pour des surfaces supérieures à 3MEI, le futur propriétaire doit faire une demande d'agrément auprès de l'INCRA ;
- Le terrain ne peut pas être acheté s'il a une taille supérieure à 50 MEI.
Enfin, pour les sociétés étrangères, il existe d'autres conditions encore plus rigoureuses à respecter :
- La société doit être autorisée à fonctionner au Brésil ;
- Doit avoir un projet d'exploitation rurale pour le bien à acquérir ;
- La finalité d'exploitation rurale doit être également inscrite parmi les but de la société acheteuse ;
- Ne peut pas acquérir un terrain avec une superficie supérieure à 100 MEI.
2. Des immeubles situés aux frontières
L'acquisition de propriétés immobilières dans les zones frontalières (considérées comme déterminantes pour la défense nationale) est soumise à autorisation. La zone frontière représente une bande de 150km de large à partir de la ligne des frontières du territoire brésilien.
Documents à analyser avant l'achat
Enfin, avant de signer le contrat d'achat, il est fortement recommandé d'analyser une série de documents liés tant au bien qu' à l'actuel propriétaire. Le but est de connaître au préalable les faits qui peuvent causer préjudice ou même conduire à annuler la vente.
Par exemple, il est nécessaire d'analyser des documents liés à l'immeuble, si l'impôt local a été payé et est à jour, vérifier la véracité du titre immobilier, etc.
Concernant le propriétaire, s'assurer qu'il n'a pas de problèmes avec la justice, par exemple avec la justice du travail. Il n'est pas rare que les biens d'un employeur soient saisis si ce dernier a été condamné au paiement d'amendes ou de dédommagements à un employé.
Lure PONTES VIEIRA (www.lepetitjournal.com - Brésil) mercredi 14 mai 2014
Pontes Vieira Advogados
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CEP: 01403-000 - Jardim Paulista
São Paulo/SP - Brasil
[1] En raison de l'accord réalisé entre la France et le Brésil, il n'existe pas le besoin que les français passent au consulat pour faire certifier leurs documents publics.
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