Non contente d’être l’une des destinations touristiques les plus prisée, en Europe, Lisbonne vient également d’être classée par un cabinet de conseil international comme le meilleur marché immobilier européen pour investir en 2019.
Selon l’étude "Tendances Émergentes en Europe en 2019" menée par le cabinet anglais d’audit et de conseil PwC (PricewaterhouseCoopers) , et l’association américaine Urban Lan Institute, Lisbonne est en tête du classement européen des villes les plus intéressantes pour investir dans l’immobilier. En un an, elle est passée de la 11e à la 1ère place, détrônant Berlin. Cette préférence marquée des acheteurs s’explique par la "qualité de vie" qu’on attribue à cette petite ville du sud de l’Europe, mais aussi par la croissance de l'économie portugaise qui attire de plus en plus d’entreprises et d’investisseurs étrangers.
Le marché immobilier d’entreprise fulmine
JLL (Jones Lang LaSalle) -une autre entreprise américaine de conseil spécialisée en immobilier d’entreprise et impliquée au Portugal dans des opérations immobilières de plus 276 millions d’euros en 2018- a estimé que 3,3 milliards d’euros ont été investi dans la pierre lisboète en 2018, soit une augmentation de 74% par rapport à l’année précédente. C’est quasiment l’équivalent du montant des investissements effectués dans la réhabilitation et l’aménagement urbain des villes de Lisbonne et Porto entre 2008 et 2014. L’écrasante majorité de ces investisseurs sont étrangers (à 94%) et ont principalement acheté en 2018 des espaces commerciaux destinés à accueillir des bureaux. JLL a d’ailleurs enregistré une hausse de 26% des espaces de bureaux disponibles à Lisbonne en 2018 par rapport à 2017, soit 210.000 mètres carré contre 167.000 en 2017. Les espaces les plus chers se trouvent sans surprise sur l’Avenida da Liberdade et dans le quartier de Baixa-Chiado. Le directeur général de JLL, Pedro Lancastre, a déclaré que ces résultats reflétaient la force de l’industrie et le dynamisme de l’économie portugaise, mais a émis un bémol sur la nature de l’offre immobilière : "Lisbonne manque d’espaces de grande dimension, notamment situés sur des zones commerciales importantes et a proximité des transports en commun". Il a également ajouté que le marché immobilier était finalement plus équilibré à Porto qu’à Lisbonne, que l’offre y était plus diversifiée les acheteurs avaient des profils plus différents que ceux qui investissaient dans la capitale portugaise.
Les prix de vente des logements continuent d’augmenter
Les prix des logements continuent d'augmenter au Portugal. Les données de l'INE (Institut National de Statistiques) indiquent une augmentation de 1,5% du prix moyen des ventes de logements au troisième trimestre de 2018. Encore selon l’INE, 57% des habitations à Lisbonne, Porto et Cascais ont été achetées par des étrangers l’année dernière, majoritairement des Brésiliens (25%), des Anglais (13%) et des Français (11%). À Lisbonne même, ce sont les investisseurs français qui sont depuis 2016 les premiers acheteurs étrangers d’immobilier, devançant les Britanniques, les Brésiliens et les Chinois, préférant les immeubles décrépis des vieux quartiers de Lisbonne aux riads marocains qui ont eu longtemps leurs faveurs. Il va sans dire que cette vague d’investisseurs étrangers a un impact direct sur l’augmentation des prix des habitations et notamment dans la région métropolitaine de Lisbonne, la plus chère du pays -il fallait compter 2247€ le mètre carré en moyenne en 2018 et jusqu’à 10.000€ dans certain quartier très prisés, comme le Chiado. Au troisième trimestre de 2018, toutes les villes portugaises, pratiquement sans exception, de plus de 100.000 habitants ont enregistré une hausse des prix des logement. L'activité des acheteurs nationaux a également augmenté au Portugal, grâce à l'amélioration des conditions économiques, depuis janvier 2019, l´augmentation du SMIG portugais tout en restant un des plus bas d´Europe est passé de 580 à 600 euros(1) mais aussi à l'augmentation des octrois de prêts au logement même si actuellement les banques exigent des garanties beaucoup plus strictes qu´il y a quelques années. Pedro Lancastre prédît un ralentissement des prix en 2019 : "L'offre est maintenant plus dynamique et diversifiée, ce qui devrait équilibrer les prix cette année et ralentir au moins leur hausse."
Le secteur de l’hôtellerie maintient sa croissance
Curieusement, le marché de l’hôtellerie ne semble pas encore saturé au Portugal, malgré le nombre significatif d’hôtels qui ont ouvert ces dernières années. Sa marge de croissance réside toujours dans l’ouverture de nouveaux établissements mais surtout dans la valorisation de nouvelles destinations dans le pays et d’établissements déjà en place. JLL a annoncé six transactions d’actifs hôteliers d’une valeur d’environ de 200 millions d’euros, ainsi que l’ouverture de sept hôtels à Lisbonne, totalisant plus de 550 chambres. En 2019, les régions de Porto et Lisbonne seront celles qui recevront la majorité des projets d’hôtellerie pour promouvoir et accueillir le tourisme au Portugal. Selon le journal Diário de Notícias, 44 nouveaux hôtels devraient ouvrir en 2019 dans ces deux régions. À Lisbonne, un bâtiment bien connu des lisboètes va être transformé prochainement en hôtels de luxe : la gare ferroviaire de Santa Apolónia (inaugurée en 1865) qui vient d’être rachetée par le groupe portugais Sonae Capital pour 12 millions d’euros et qui devrait ouvrir d’ici 2021 avec quatre étoiles au compteur.
L’École de Fado de la Mouraria va également être mise aux enchères prochainement, et certain craignent déjà qu’elle soit, elle aussi, transformée en palace sans bien connaître l´origine des capitaux.
C’est, de fait, le risque que coure Lisbonne en vendant aux plus offrants, quelque soit leurs projets, quitte à perdre la main sur son patrimoine immobilier.
(1) - Selon PORDATA, la moyenne d´un salaire portugais est de 943 euros.
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