Alojamento local modifié : quelles conséquences pour l´immobilier?

Le régime juridique concernant l'alojamento local* a été modifié par le décret de loi nº 128/2014, du 29 août 2018, Lisbonne collection s´est interrogée sur les conséquences de ces modifications et est allée à la rencontre de deux experts⁽¹⁾ pour éclaircir les questions qui peuvent se poser.

Quelles sont les modifications en ce qui concerne les copropriétés ?

Selon des statistiques compilées par le quotidien Jornal de Negócios, environ un tiers des logements des quartiers historiques du centre-ville sont consacrés à l’activité touristique. Face à ce constat, le dernier amendement à la loi sur l’Alojamento Local – logement local - (applicable au 2 Octobre 2018), vient renforcer le pouvoir des assemblées de co-propriétaires (Assembleias de Condóminos).

Ainsi, jusqu'à présent un propriétaire d’appartement en co-propriété souhaitant l’exploiter en Alojamento Local n’avait besoin ni d'informer la copropriété, ni d'obtenir une autorisation de sa part. Lorsque les amendements seront entrés en vigueur, la co-propriété pourra délibérer au sujet des nuisances apportées par l’exploitation. La délibération se conclut par un vote par lequel la co-propriété peut s’opposer à l’exploitation. Elle devra ensuite en informer la mairie qui sera en charge de retirer l'autorisation. En fonction des caractéristiques des copropriétés, le vote se fera selon la règle de l'unanimité ou celle de la majorité.

Cette mesure impactera essentiellement les petits propriétaires ne disposant pas de majorité au sein de leur co-propriété, favorisant ainsi les structures avec un grand nombre d’appartements.
 

Précautions à prendre

De sérieuses précautions sont donc à prendre au moment d’investir dans le but d’exploiter un bien en Alojamento Local, en vérifiant notamment scrupuleusement les termes du règlement de co-propriété (Regulamento de Condominio) afin de prendre connaissance de limitations ou d’éventuelles dispositions d’autorisation. A noter également qu'il est judicieux de s'informer auprès du représentant des co-propriétaires (Administrador do Condominio) sur l'existence potentielle de conflits pouvant rendre difficile voire impossible l’exploitation en Alojamento Local).

Quels seront les impacts sur le volet fiscal ?

Il n’y a pas de changement sur l’imposition du revenu de l’Alojamento Local  lorsque celui-ci se trouve dans un immeuble dont la location est détenue par une société.

En revanche, lorsque l’immeuble en location est détenu par une personne, le régime est simplifié. En effet, les frais doivent être documentés afin d’utiliser pleinement les pourcentages de l’assiette imposable à hauteur de 35% sur le chiffre d’affaires. Ce changement entraînera davantage de frais administratifs en 2018 qu’en 2017.

Il est nécessaire d’être vigilant concernant les ventes d’immeubles affectés à une activité d´Alojamento Local qui, en cas de vente, voit la plus-value taxée sur la totalité de sa valeur (que le propriétaire soit résident ou non). Tandis que lorsque l’immeuble est affecté à un contrat de location habitation longue durée, la plus-value en cas de vente n’est taxée que sur 50% de la plus-value.

Lisbonne Collection se démarque par sa capacité à adapter et à actualiser ses services en fonction des besoins des propriétaires. Face à l’augmentation de l’offre de services, nous vous accompagnons dans la gestion de la copropriété en garantissant une justesse comptable qui s’inscrit dans les modifications apportées par l’Etat au niveau de l´administration fiscale. Lisbonne Collection s’occupe de tout !
 

* Logement touristique dans immeubles à usage d´habitation
⁽¹⁾Article rédigé en partenariat avec Lisbon Gestion et Justino Romão, expert comptable.