L’activité de location meublée touristique est actuellement très répandue sur l’ensemble du Portugal par des investisseurs en immobilier, Portugais ou étrangers. Lisbonne Collection, société spécialisée dans la gestion locative, vous accompagne dans vos démarches concernant la mise en location de votre bien. Rentabilité et gain de temps assurés !
L’activité de location meublée courte durée pour touristes
L’exercice de cette activité est réglementé et doit se conformer aux diverses dispositions y afférentes. Cette activité est désignée "alojamento local".
Il est une condition pour l’exercice de cette activité, c’est l’enregistrement préalable et aujourd’hui assez simplifié sur : le portail "Portal do Cidadão"
https://bde.portaldocidadao.pt/EVO/alojamentolocal.aspx
La déclaration préalable pour exercice de l’activité ou pour un nouveau bien en exploitation se fait par le biais de la présentation des documents suivants :
a) Document d’identification de l’exploitant ou kbis de la société exploitante ;
b) Déclaration de l’exploitant sur la conformité avec les normes applicables (formulaire) ;
c) Copie du cadastre foncier du bien (matriz predial), si propriétaire ;
d) Contrat de location, si locataire, avec autorisation pour exploiter le logement local ;
e) Permis d’utilisation du bien ;
f) Déclaration fiscale de l’exercice de l’activité de logement local (codes 55201 ou 55204) ;
Les informations sur cette activité peuvent être rencontrées sur le site de "Turismo de Portugal", en portugais et anglais.
En savoir plus : http://www.turismodeportugal.pt/english/AreasofActivity/EnhancetheTourismOffer/Documents/DL228_2009%20alteração%20RJET_Republicação_EN.pdf
Les établissements dits de "alojamento local" peuvent être constitués de :
a) Une villa ou habitation indépendante unifamiliale ;
b) Un appartement, fraction autonome d’un immeuble d’habitation susceptible d’utilisation indépendante ;
c) Maison d’hôtes, modalité où les unités de logement sont des chambres, y compris les "hostel".
Imposition du revenu de l’activité de logement local pour touristes
Exploitant : personne physique
Les revenus imposables de l’activité de logement local sont ajoutés au revenu individuel par personne physique même au sein d'un couple marié pour le calcul de l’impôt sur revenu annuel de l’exploitant résident au Portugal.
Pas de particularités ou exception par rapport aux exploitants qui bénéficient du statut RNH ;
Les exploitants non-résidents seront imposés au Portugal à un taux de 25%, le revenu devant normalement être déclaré aussi dans son pays de résidence.
Assiette imposable, pour les exploitants personnes physiques :
Pour un chiffre d’affaire de jusqu’à 200 000 €/an, c´est un régime d’imposition simplifié qui est appliqué sur la base duquel l’assiette imposable est calculée en % du chiffre d’affaire :
Assiette imposable : 35 % du chiffre d’affaire, ce qui équivaut à une imposition entre 8 et 9 % des revenus de l’activité !
Pour un chiffre d’affaire supérieur à 200 000 € ; assiette imposable égale au résultat comptable, avec possibilité de déduction des amortissements, intérêts et frais d’exploitation. Ce régime est optionnel pour un chiffre d’affaire inférieur à 200 000 €
Exploitant : société
Les revenus imposables de l’activité de logement local sont assujettis au revenu de la société et imposés au taux d’imposition de la société (21%, de taux base, pouvant être réduit à 17% pour les revenus jusqu’à 15 000 €).
Assiette imposable, pour les exploitants sociétés :
Pour les sociétés ayant un chiffre d’affaire de jusqu’à 200 000 €/an ET un actif total jusqu’à 500 000 €, il y a une possibilité d’une option pour un régime simplifié d’imposition, sur la base duquel l’assiette imposable est calculée en % du chiffre d’affaire :
Assiette imposable : 4% du chiffre d’affaire (2% pour la première année, 3% pour la deuxième année d’activité)
Il y a des restrictions à l’application de ce régime, pour les sociétés et associés, à voir au cas par cas).
Si l’option pour le régime simplifié n’est pas (ou ne peut pas être) adoptée, le résultat comptable constitue l’assiette imposable. Sous certaines conditions, les amortissements, les frais financiers et les frais de gestion sont déductibles de l’assiette imposable.
La TVA sur les recettes de logement local
Le logement meublé pour touristes est une activité assujettie à la TVA, au taux de 6%.
L’exploitant devra donc faire des déclarations de TVA (trimestrielles ou mensuelles) et payer la TVA sur les recettes. Dans ce cas, il aura le droit de déduire la TVA supportée avec l’exploitation (investissement, entretien, gestion).
Exemption de TVA
Les exploitants personnes physiques ayant un chiffre d’affaire annuel jusqu’à 10 000 € sont exemptés de TVA. Cela leur permet de ne pas payer la TVA sur les revenus, mais aura comme conséquence la non déduction de la TVA supportée.
Une personne exemptée de TVA, en raison de facturation inférieure à 10 000 €, peut, choisir d’être assujetti à la TVA lors de son inscription.
Une personne assujettie à TVA perd sa qualité d’exempté dès lors que le chiffre d’affaire annuel dépasse les 10 000 €, ce qui est à vérifier en décembre de chaque année. Une fois que ce seuil est dépassé en décembre, une modification de l’encadrement fiscal devra être faite en janvier et la TVA commencera à être payée en Février.
La taxe touristique municipale sur le logement local
Les exploitants de logements touristiques à Lisbonne sont assujettis à une taxe de 1 € par jour et par personne logée, pour un maximum de 7 nuits continues d’occupation.
En savoir plus : http://www.cm-lisboa.pt/perguntas-frequentes/pagamentos-taxas-e-tarifas/taxa-municipal-turistica
La facturation des services rendus
La facturation des services de logement rendus est obligatoire. Les factures doivent mentionner l’identification (nom, adresse, NIF -personne physiques- et aussi le siège, registre commercial et capital social -sociétés), et doivent porter la date et numéro de facture, un descriptif exact du service rendu, le taux de TVA, le montant du service, la TVA et le total.
Les factures doivent être établies sur un logiciel de facturation agrée par le Ministère des Finances.
Tous les mois, avant le 25 du mois suivant, un fichier de facturation électronique, doit être communiqué au Ministère des Finances.
Les factures peuvent aussi êtres établies directement sur le portail des finances "Fatura Recibo"
Mettre en location un bien immobilier au Portugal requiert 
Lisbonne Collection (Lepetitjournal.com/Lisbonne) vendredi 27 janvier
En savoir plus ici : www.lisbonnecollection.com
Téléphone : +351 218 295 650
E-mail : information@lisbonnecollection.com
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