Se loger à Lima : le guide complet

 

Avec plus de 10 millions d’habitants répartis sur plus de 2 800 km², Lima est la capitale du Pérou et concentre environ 30% de la population du pays. Environ 84% des 3 800 Français inscrits au registre des Français de l’étranger au Pérou résident dans la capitale. 

 

 

Quel type de logement privilégier à Lima ?

 

Les appartements en résidence

Les appartements sont un logement fréquemment choisi par les expatriés, ils promettent une sécurité et de nombreux services : piscine, parking, gardiennage, salle de sport… Ils sont souvent présents dans les quartiers prisés de la ville. Ces appartements proposent souvent des espaces ouverts et un balcon relativement étroit. Les charges peuvent parfois être élevées. Ils sont appropriés pour de petites familles ou de jeunes adultes ayant prévu une expatriation relativement courte. 

 

Les maisons et villas 
 

Spacieuses, elles ont souvent un jardin, une terrasse, de nombreuses chambres et permettent davantage d’intimité. Les espaces ouverts sont idéaux pour les enfants, les animaux et pour les familles nombreuses. Cependant, leur entretien est plus lourd, elles sont souvent situées plus loin des zones animées et sont moins sécurisées. 

 

Les colocations 

Les colocations correspondent aux étudiants ou aux jeunes professionnels, leur budget est abordable et les contrats sont plus souples. Elles facilitent aussi l’aspect social avec des étrangers ayant une situation similaire, mais elles permettent moins d’intimité. Les chambres sont souvent meublées dans des appartements ou des maisons. 

 

 

Louer un appartement à Lima 

 

Les loyers à Lima

En moyenne, les loyers de la capitale tournent autour de 3 000-3 200 soles péruviens (S/) (770 à 820 euros) par mois pour un appartement standard. Les loyers ont globalement augmenté de 4 à 7% par an entre 2024 et 2025, ils se sont stabilisés en 2026, mais il y a de grands écarts en fonction des districts. Les prix dépendent des quartiers : 

 

- Les quartiers les plus chers : 

Miraflores, situé en bord de mer, est le centre touristique et commercial, San Isidro est le quartier financier, il contient des zones résidentielles huppées et Barranco est un quartier chic très demandé. Le prix au m² fait partie des plus élevés de Lima, il est d’environ 8 500-12 000 S/ par m² (2 180-3 070 euros) dans le haut de gamme. Il y a une forte demande de la part des expatriés et des locaux aisés, notamment au vu de l’offre de résidences neuves avec des services, les loyers sont d’ailleurs souvent libellés en dollars états-uniens. 

 

 

 

 

- Les quartiers de niveau moyen : 

Jesús María, qui est l’un des quartiers centraux bien desservis, Santiago de Surco et Magdalena del Mar qui promet une vue sur la mer sont des intermédiaires. Le prix au m² varie davantage en fonction des districts, il va de 5 000 à 8 000 S/ par m² (1 275 à 2 050 euros). Il est parfois possible de négocier le loyer, les quartiers offrent un bon accès aux axes principaux, aux commerces, aux parcs et à différents types de résidence. 

 

- Les quartiers accessibles : 

Los Olivos, Independencia, Rímac, ou encore San Juan de Lurigancho et Ate Vitarte sont des quartiers plus éloignés du centre et plus populaires. Le prix au m² est nettement plus bas dans ces zones : 3 000 à 5 000 S/ par m² (770 à 1 280 euros). Les immeubles y sont plus anciens et proposent moins de services, la sécurité est également moins assurée. Les loyers sont généralement en soles péruviens, les contrats sont plus simples, mais il y a moins d‘offres pour des appartements déjà meublés. 

 

Les démarches pour louer un appartement à Lima 

 

Pour louer un appartement, plusieurs documents sont nécessaires : 

• Pièce d’identité et titre de séjour péruvien
• Preuve de revenus, ou de la situation professionnelle (contrat de travail, attestation employeur, ou preuves de revenus stables) 
• Références professionnelles ou personnelles (parfois d’anciens propriétaires)
• Justificatif de domicile actuel 
• Numéro fiscal péruvien (RUC)

 

La caution correspond généralement à 1 ou 2 mois de loyer, elle est versée à la signature du contrat. Elle est remise en fin de bail, sous réserve de l’état des lieux de sortie et du paiement de toutes les charges dues. Il est préférable de prévoir un état des lieux écrit et signé à l’entrée et à la sortie. 

 

Les contrats durent majoritairement 12 mois, la loi péruvienne prévoit qu’un bail d’habitation ne peut pas dépasser 10 ans au total. Les propriétaires attendent un préavis d’1 mois minimum, parfois plus selon le bail. 

 

Il est recommandé de passer par une agence, surtout en tant qu’expatrié. Quand une agence intervient, elle facture généralement des honoraires équivalant à 50% à 100% d’un mois de loyer + TVA. 

 

Il est important de vérifier de nombreux points sur le contrat de location : 

• Le nom complet du propriétaire et du locataire, les numéros de pièce d’identité
• L’adresse exacte, une description succincte : étage, parking, cave…
• La durée (date de début, durée, conditions de renouvellement)
• Le loyer et les modalités de paiement
• Le montant du loyer, la devise, la date de paiement et le mode
• L’identité de celui qui paie les charges
• Le dépôt de garantie 
• Les règles d’usage 
• L’état des lieux 

 

Acheter un appartement à Lima

 

Les prix à l'achat à Lima

Le marché de la vente à Lima est relativement stable, le prix moyen au m² est d’environ 6 800 à 6 900 S/ par m² (1 740 à 1 770 euros). Les écarts entre les quartiers sont très marqués : certains districts dépassent 9 000-12 000 S/ (2 300 à 3 070 euros) par m², d’autres restent sous 4 000 S/ (1 020 euros) par m². 

 

- Les quartiers les plus chers : 

San Isidro comprend des zones résidentielles huppées, Barranco est un quartier chic et Miraflores est un quartier international situé en bord de mer. Dans ces zones, les prix vont de 8 800 à 12 100 S/ par m². On y trouve des immeubles neufs ou récents, des résidences avec services et des finitions haut de gamme avec vue sur la mer ou sur des parcs. 

 

 

 

 

- Les quartiers de niveau moyen : 

Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, San Luis… sont plus accessibles, on y trouve des immeubles des années 1990-2010 et des projets plus récents. Il y a également un bon accès aux axes principaux et aux commerces. Les prix sont d’environ 6 500 à 8 000 S/ par m² selon le district. 

 

- Les quartiers accessibles : 

 

Los Olivos, Independencia, Rímac, Santa Anita, El Agustino et San Martín de Porres sont des zones populaires éloignées du centre. Les prix avoisinent les 3 000 à 4 500 S/ par m², avec certains districts autour de 3 900 S/ par mois. Les immeubles neufs et récents sont plus rares et offrent moins de services. 

 

Les démarches pour acheter un bien à Lima

 

Les étrangers peuvent acheter en nom propre sans restriction majeure, mais l’achat d’une maison ne garantit pas de visa. Le processus passe obligatoirement par un notaire et une inscription au registre foncier SUNARP. 

 

Les documents nécessaires pour acheter un logement : 

• Un passeport valide 
• Une preuve d’entrée régulière au Pérou 
• Un statut migratoire : certains notaires demandent une preuve ou un permis spécifique si le séjour est temporaire.
• Un numéro fiscal péruvien (RUC) auprès de la SUNAT
• Des justificatifs d’origine des fonds (relevés bancaires, preuves de vente d’actifs, déclarations fiscales)
• Un moyen de paiement venu d’un compte en banque (virement international ou chèque de banque)
• Si l’achat est fait à distance, une procuration apostillée et traduite en espagnol est nécessaire

 

 

Où se loger : les quartiers de Lima

 

Se loger à Lima en famille

 

- La Molina : 

Ce quartier résidentiel est situé à l’est de Lima. Calme et plutôt aéré, il est réputé pour ses maisons avec jardin, ses résidences fermées et ses espaces verts. Il convient bien aux familles qui recherchent de l’espace, notamment près des écoles internationales. En revanche, une voiture est souvent indispensable, surtout pour rejoindre le centre. 

 

- Santiago de Surco : 

Ce grand district résidentiel est varié, les zones Chacarilla, Monterrico et Camacho sont souvent appréciées des familles. On y trouve des appartements modernes, des maisons, des parcs, des écoles et de grands centres commerciaux. 

 

- San Isidro : 

Ce quartier soigné et haut de gamme convient davantage aux familles qui souhaitent rester proches du centre. Les loyers y sont plus élevés, mais il y a des écoles, de nombreux services, les ambassades et de nombreux espaces verts, dont le Bosque El Olivar, un parc public historique réputé à Lima. 

 

Se loger pas cher à Lima 

 

- Pueblo Libre : 

Situé à l’ouest du centre historique, c’est un quartier central relativement calme. Il est notamment connu pour ses musées et ses rues résidentielles. On y trouve surtout des immeubles et des appartements plus simples ou plus anciens que dans Miraflores. C’est un bon choix pour les étudiants, les jeunes actifs ou les expatriés qui souhaitent limiter le loyer tout en restant proches du centre et de la côte.

 

 

 

 

- San Miguel : 

Situé sur la côte à l’ouest de Lima, San Miguel est un quartier urbain et animé, avec des commerces et des universités. Il mêle résidences récentes, immeubles classiques et appartements de taille modeste. Ce quartier pratique reste vivant sans devoir payer les prix des quartiers plus chers, sur la côte.

 

- Los Olivos : 

Situé dans le nord de Lima, le district de Los Olivos est davantage éloigné des quartiers centraux et animés. L’ambiance est locale, les logements sont souvent plus spacieux pour le prix et les loyers y sont parmi les plus bas de la ville. 

 

Se loger à Lima pour les étudiants

 

- Jesús María :

Situé au centre de Lima, c’est un quartier très pratique pour les étudiants, notamment ceux de l’Universidad del Pacífico et de l’UPC (San Isidro). Le quartier compte de nombreuses résidences étudiantes, des cafés, des espaces de travail et des commerces de proximité. L’ambiance est calme et sûre, le quartier n’est pas touristique et les loyers sont modérés. 

 

 

 

 

- Lince : 

Ce petit district est enclavé entre San Isidro et Jesús María. Lince est central et bien relié aux axes principaux. Il attire de plus en plus d’étudiants et de jeunes actifs grâce à ses loyers accessibles, ses nombreux services et ses connexions rapides vers le centre et la côte. Les prix des loyers sont un peu plus chers que dans le quartier de Jesús María mais restent raisonnables en comparaison aux prix des quartiers touristiques. 

 

Les quartiers à éviter à Lima 

 

- San Juan de Lurigancho : 

Situé au nord-est de Lima, c’est le district le plus peuplé de la ville, avec plus d’un million d’habitants. Il concentre autour de 35% des crimes violents de la ville de Lima. Le quartier n’est pas sécurisé, et il propose peu d’infrastructures touristiques ou internationales. Il est conseillé de s’y rendre en présence de locaux. 

 

- La Victoria : 

Ce district central est situé à côté du centre historique. C’est une zone très dense, très commerciale et animée la journée, cependant elle recense des taux de vols, d’agressions et de criminalité organisée plus élevés que dans les quartiers côtiers. Il est déconseillé d’y résider malgré les prix qui peuvent sembler attirants. 

 

 

Nos conseils pour trouver un logement à Lima 

 

Pour faciliter la recherche de logement à Lima, il est conseillé de faire ses recherches sur des sites : Urbania, Adondevivir ou Properati. Il est aussi possible de trouver des annonces sur Facebook marketplace ou via des groupes sur le réseau social dédiés aux expatriés à Lima. Il faut cependant rester vigilant face à ces annonces. 

 

En passant par une agence, les démarches sont simplifiées et davantage sécurisées, plusieurs agences proposent des services immobiliers à Lima : RE/MAX Peru, Nexo Inmobiliario, Sotheby’s International Realty…

 

Il faut toujours rester vigilant face aux arnaques, il faut notamment faire attention aux annonces proposant des prix anormalement bas par rapport au quartier, aux appartements impossibles à visiter en personne, aux demandes d’argent avant la visite, aux paiements demandés en liquide et au manque d’adresse exacte. Il est également important de vérifier l’identité du propriétaire, d’exiger un contrat écrit et de faire un état des lieux écrit et signé.