Retour d'expatriation : les étapes pour louer et assurer son logement en France

Le cadre juridique français fixe pourtant des étapes précises, du dossier du candidat locataire à l'assurance obligatoire. Pour les propriétaires qui récupèrent leur résidence après une expatriation, le congé obéit lui aussi à un calendrier strict.

Comment respecter l’obligation d’assurance habitation du locataire ?

L'article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire d'être assuré contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Cette obligation vise les risques locatifs, tels que l'incendie, l'explosion ou le dégât des eaux causé au logement. Elle s'applique aux locations de résidence principale relevant de cette loi, qu'elles soient vides ou meublées.

Le locataire doit justifier de cette assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Le texte autorise le propriétaire à souscrire une assurance pour le compte du locataire après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois. La prime peut alors être récupérée par douzième avec le loyer, dans les limites prévues par l'article 7 g.

La souscription d'une assurance habitation locataire doit être effectuée avant l'installation définitive en France. Pour comparer les informations contractuelles liées à ce type de couverture, un contrat d'assurance habitation proposé par AXA peut servir de point de comparaison parmi les documents à examiner. L'attestation doit correspondre à l'adresse du logement loué et à la date de prise d'effet prévue.

L'attestation d'assurance habitation ne remplace pas le bail de location. Elle prouve l'existence de l'assurance à la date indiquée et permet au bailleur de vérifier que l'obligation légale est remplie. Service-Public.fr rappelle que le défaut d'assurance peut justifier une clause résolutoire si elle figure dans le contrat de location.

Comment constituer un dossier de location à distance depuis l'étranger ?

Un dossier de location à distance gagne à être préparé en version numérisée, lisible et complète. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris pour l'application de l'article 22-2 de la loi de 1989, encadre strictement les pièces qu'un bailleur peut demander au candidat locataire. Cette liste est limitative, comme l'indiquent Service-Public.fr et Légifrance.

Pour justifier son identité, le candidat peut fournir une carte nationale d'identité, un passeport, un permis de conduire ou un document justifiant du droit au séjour. Les documents étrangers sont admis lorsqu'ils correspondent aux catégories prévues par le décret. Un bailleur ne peut exiger la remise de fonds avant la signature du bail, ni demander un relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte.

Les justificatifs autorisés se répartissent entre le domicile, la situation professionnelle et les ressources.

• Pour le domicile, le décret prévoit les trois dernières quittances de loyer, une attestation d'élection de domicile, une attestation d'hébergement, une attestation d'un organisme d'hébergement ou un titre de propriété avec avis de taxe foncière.
• Pour l'activité professionnelle, il autorise par exemple un contrat de travail, une attestation de l'employeur, un extrait d'immatriculation pour une activité indépendante, une carte professionnelle ou une carte d'étudiant.
• Pour les ressources, il mentionne le dernier avis d'imposition, les trois derniers bulletins de salaire, des justificatifs de prestations, de pension, de bourse, de revenus fonciers ou de revenus de capitaux.
• Lorsqu'un garant est demandé, les pièces exigibles de sa part relèvent des mêmes catégories définies par le décret n° 2015-1437.

Les revenus perçus hors de France peuvent être présentés dès lors qu'ils entrent dans les catégories de documents admises. Une traduction peut faciliter l'examen du dossier lorsqu'un document est rédigé dans une langue étrangère. Le bailleur conserve toutefois sa liberté de choisir son locataire, sous réserve des règles interdisant les discriminations prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Lors d’une location à distance, vérifiez aussi l’identité de l’interlocuteur, l’adresse exacte du bien et le projet de bail avant tout versement. Le dépôt de garantie, distinct du premier loyer, est versé à la signature ou selon les modalités convenues. Pour une location vide, son montant ne peut dépasser un mois de loyer hors charges en application de l'article 22 de la loi de 1989.

Comment organiser la signature du bail et l'état des lieux d'entrée ?

La signature du bail formalise l'accord sur le logement, le loyer, les charges, le dépôt de garantie et la date de prise d'effet. Le contrat doit respecter le modèle type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 pour les baux concernés par la loi de 1989. Une signature électronique est possible si les parties y consentent et si les conditions de validité prévues par le Code civil sont respectées.

L'état des lieux d'entrée est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par leurs représentants. L'article 3-2 de la loi n° 89-462 prévoit qu'il soit joint au contrat de location. Chaque partie doit recevoir un exemplaire, sur papier ou sous forme électronique si elle l'accepte.

Le document décrit chaque pièce, les équipements et leur état apparent. Il doit être suffisamment précis pour permettre une comparaison avec l'état des lieux de sortie. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire, selon le même article 3-2.

Le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété dans les dix jours suivant son établissement pour tout élément concernant le logement. Pour les équipements de chauffage, cette demande reste possible durant le premier mois de la période de chauffe. En cas de désaccord ou d'impossibilité d'établir le document amiablement, un commissaire de justice peut intervenir, avec des frais partagés par moitié.

La remise des clés intervient à la prise de possession effective du logement. Elle doit être coordonnée avec la date d'effet de l'assurance et l'établissement de l'état des lieux. Des photographies datées, annexées avec l'accord des parties, peuvent compléter la description écrite sans s'y substituer.

Comment reprendre un logement loué pendant son expatriation ?

Un propriétaire expatrié peut donner congé à son locataire pour reprendre un logement vide afin d'en faire sa résidence principale ou celle d'un proche autorisé. L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le congé pour reprise soit délivré au moins six mois avant l'échéance du bail. Le délai est de trois mois pour une location meublée relevant de l'article 25-8 de cette loi.

Pour un logement vide, le congé doit être adressé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, remis par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit indiquer le motif de reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire, ainsi que le lien existant avec le bailleur. La reprise est admise pour le bailleur, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin depuis au moins un an, leurs ascendants ou leurs descendants.

Le bénéficiaire doit occuper le logement comme résidence principale. L'article 15 prévoit également une protection renforcée pour certains locataires âgés disposant de faibles ressources, sauf exceptions tenant à l'âge ou aux ressources du bailleur. L'Agence nationale pour l'information sur le logement rappelle que la date de réception du congé compte pour le respect du préavis lorsque l'envoi se fait par lettre recommandée.

Le retour du propriétaire modifie l'usage assuré du bien lorsqu'il était jusqu'alors donné en location. L'article L113-2, 3° du Code des assurances impose à l'assuré de déclarer les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux, dans un délai de quinze jours à compter du moment où il en a connaissance. Le propriétaire doit donc vérifier son contrat avant d’occuper personnellement le logement.

Les informations générales disponibles auprès d'AXA permettent d'identifier les démarches liées à l'assurance d'un logement occupé ou mis en location. Cette vérification ne dispense pas de relire les conditions du contrat déjà souscrit et d'informer l'assureur du changement d'usage.

Questions fréquentes sur le retour d’expatriation et le logement

Quelles démarches liées au logement prévoir pour un retour en France après une expatriation ?

La préparation consiste à réunir les justificatifs autorisés, rechercher un logement, signer le bail, souscrire l'assurance requise et organiser l'état des lieux. Ces opérations peuvent être engagées depuis l'étranger. L'attestation d'assurance doit être disponible au plus tard lors de la remise des clés, conformément à l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

Quelles sont les conditions pour louer un appartement en France ?

Le candidat doit présenter les documents que le bailleur est autorisé à demander par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Une fois le bail signé, il doit verser les sommes prévues au contrat et s'assurer contre les risques locatifs lorsque la location relève de la loi de 1989. La décision de louer appartient au bailleur, dans le respect de l'interdiction des discriminations.

Peut-on signer un bail de location depuis l'étranger ?

Oui, la signature peut intervenir à distance si les parties s'accordent sur le procédé employé. La signature électronique produit les mêmes effets qu'une signature manuscrite lorsqu'elle répond aux conditions de l'article 1366 du Code civil. L'état des lieux doit ensuite être établi contradictoirement à l'entrée dans les lieux, directement ou par l'intermédiaire d'un mandataire.

Quand un propriétaire peut-il reprendre un logement loué ?

Pour une location vide, le propriétaire peut reprendre le logement à l'échéance du bail en respectant un préavis d'au moins six mois. Le congé doit être fondé sur la reprise pour habiter et désigner précisément son bénéficiaire, selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Une notification tardive reporte l'effet du congé à l'échéance suivante.

Préparer les documents et les dates avant le déménagement réduit les incertitudes liées à une installation depuis l'étranger. Les Français qui organisent leur retour peuvent s'appuyer sur les textes cités, puis vérifier les clauses de leur bail et de leur assurance avant la prise de possession ou la reprise du logement.