Comment obtenir un crédit immobilier français en tant qu'expatrié depuis l’Irlande

Par Lepetitjournal Dublin | Publié le 05/07/2022 à 12:55 | Mis à jour le 08/07/2022 à 14:26
crédit immobilier français

Résident en Irlande avec le statut d’expatrié, vous souhaitez investir en immobilier en France. Bien que les dispositions mises en place pour investir dans l’immobilier depuis l’étranger soient restreintes, il est toujours possible de le faire. Découvrez les techniques et astuces pour obtenir un crédit immobilier en tant que résident en Irlande.

Le statut d’expatrié

La définition du terme expatrié est relativement claire. En effet, il s’agit d’une personne qui réside temporairement ou définitivement à l’étranger. L’expatriation peut se faire de manière temporaire ou définitive. Les expatriés se retrouvent dans une situation plus compliquée lorsqu’ils sont confrontés à des difficultés financières à l’étranger. Cela peut être dû à un problème de remboursement ou d’endettement contracté avant leur départ. Pour cette raison, il est important de bien prendre en compte ces spécificités avant de se lancer dans la recherche d’un crédit immobilier, car c’est cette analyse que fera votre banquier.

La vérification des conditions d’éligibilité

Avant d’être certain de pouvoir obtenir un prêt de la part d’une banque française, il est très important de vérifier si vous respectez certaines conditions.

L’un des premiers critères à contrôler est votre situation financière ainsi que l’équilibre entre vos revenus et vos dépenses. Pour cela, vous devez disposer d’un niveau de revenu confortable avec une capacité d’endettement très élevée. L’apport d’une garantie supplémentaire (bien à hypothéquer par exemple) rassure les banques de votre responsabilité à assumer le crédit.

Cela étant, si votre situation professionnelle en qualité d’expatriée en Irlande est critique, vous ne pourrez pas en bénéficier. Vous devez faire preuve d’engagement à travers votre situation économique pour prouver qu’avec votre salaire, vous êtes assurément en mesure de rembourser le crédit contracté.

Par ailleurs, vous devez savoir que le pays de résidence compte beaucoup. Les restrictions sont fixées en fonction du lien qui existe entre la France et le pays de résidence. Avec l’Irlande, il suffit de respecter les deux premiers critères pour avoir de grandes chances de réussir vos démarches.

En cliquant ici, vous pourrez facilement effectuer votre demande de votre prêt immobilier. Quel que soit votre pays de résidence, certains critères demeurent inchangés. Il faudra donc se conformer à ces règles pour bénéficier d'un crédit immobilier depuis l’Irlande.

 

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Résidents à l’étranger : un profil risqué pour les banques !

Il faut bien comprendre que votre profil de non-résident est considéré comme risqué par les banques. En effet, octroyer un crédit immobilier à une personne ne résident pas en France complique considérablement les procédures pour les établissements financiers français. Le suivi du prêt et des remboursements n’est pas facilité par la résidence dans un pays étranger. Le banquier va clairement passer beaucoup plus de temps à traiter votre dossier qui comporte un risque supplémentaire.

A cela peuvent s’ajouter des frais de communication. Le risque majeur étant pour votre banquier le non-paiement de vos mensualités. L’établissement bancaire pourrait aussi rencontrer des difficultés à accéder à vos revenus ou vos autre comptes si cela devenait nécessaire.

Ces difficultés et les réticences qui en découlent expliquent la raison pour laquelle de nombreux non-résidents font appel à des courtiers spécialisés en immobilier et plus précisément en immobilier dans les pays concernés. Leur connaissance mécanismes de financement mais également des spécificités du pays leur font gagner un temps précieux. En tant que professionnel du crédit, un courtier connait les attentes spécifiques de chaque banques et peut contribuer à monter votre dossier qu’il saura mettre en valeur.

La recherche d’une banque

En principe, les banques sont supposées ne faire aucune distinction entre un expatrié et une personne résidant en France. Elles doivent se focaliser sur la situation fiscale et économique de l’emprunteur. Vous êtes simplement un Français résidant en Irlande ayant le projet d’investir dans l’immobilier.

Dans les faits, certaines d’y sont pas du tout favorables ! Pour ce faire, vous devez procéder au recensement de toutes les banques en mesure de vous octroyer un prêt en tant qu’expatrié. C’est pourquoi il est toujours préférable d’effectuer votre propre étude pour identifier les banques les plus appropriées.

Dans votre recherche, il est primordial de vous focaliser sur les banques traditionnelles pour trouver la structure idéale. Les banques en ligne ne font nullement attention aux expatriés pour leur accorder du crédit pour concrétiser leur projet. Vous pouvez également vous orienter vers les courtiers experts dans la clientèle expatriée.

Justifier de sa capacité à accéder au prêt

Il faut savoir qu’un expatrié résidant en Irlande (ou ailleurs) et souhaitant obtenir un crédit immobilier doit fournir un dossier particulièrement solide et complet. Ce dernier doit comporter certaines informations importantes. Outre l’identité, le domicile et la situation matrimoniale de l’expatrié, il s’agit surtout de présenter l’état de ses revenus et de son patrimoine. Plus encore qu’en France, ces pièces justificatives à joindre au dossier sont déterminantes pour bénéficier du crédit. Un bilan de santé peut également être demandé.

La plupart des banques demanderont un apport initial substantiel, bien plus important que dans le cas d’une demande de crédit immobilier pour un résident français. Cet apport initial peut représenter entre 20 % et 30 % de la valeur du bien alors que 10 % sont généralement constatés pour un résident français. Il arrive également qu’une garantie réelle telle qu’une hypothèque conventionnelle soit demandée sur le bien immobilier en question.

En tant qu’expatrié en Irlande soumis à l’impôt à la source, vous devrez renseigner la «tax return», s’appliquant surtout dans les pays anglosaxons.

Si certaines banques n’arrivent pas à proposer de prêt aux expatriés résidant en Irlande, c’est en général en raison de difficultés bien connues. Le véritable problème est que la banque rencontre des difficultés pour maîtriser la situation financière de l’expatrié car ce dernier ne paie pas ses taxes à l’administration française.

De plus, les garanties que l’expatrié doit mettre à la disposition de sa banque ne sont pas toujours percevables immédiatement par la banque. Cet aspect justifie le fait que de nombreuses structures financières ont des réserves envers les expatriés. Ceux-ci constituent des clients dont le taux de risque est plus élevé que la moyenne de leur clients.

 

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Les conditions

Le taux d’endettement maximal de 35 %, comprenant l’assurance emprunteur, vaut aussi bien pour les non-résidents que pour les résidents. Au-delà de ce taux maximal, il faut savoir que de gros revenus permettant de justifier d’un « reste à vivre » très important, rencontreront les plus grandes difficultés à obtenir un crédit immobilier pour un achat en France. Ceci vaut aussi bien pour un résident qu’un non-résident. Mais ce dernier suscitera d’autant plus de réticences de la part de l’établissement préteur.  La banque exigera souvent une garantie « réelle » prise sur le bien immobilier lui-même, dans la majorité des cas sous forme d’une hypothèque conventionnelle.

Autre point très important, portant sur la durée du prêt. En tant que non-résidents vous ne pourrez obtenir un crédit dépassant 20 ans. Inutile de viser un financement sur 25 ou 30 ans, aucun établissement financier ne vous le concédera.

La banque peut demander des contreparties à l’emprunteur. Il faut savoir qu’un tel prêt n’est pas très rentable pour une banque. Elle peut apprécier que vous preniez l’un des produits financier qu’elle propose tel qu’un compte épargne ou une assurance-vie.

La loi Lagarde pour l’assurance du prêt 

Il faut savoir que les banques vont proposer en général leur propre assurance groupe. En tant qu’expatrié, cette assurance-banque n’est pas toujours la meilleure solution car elle ne vous couvre pas toujours de manière adaptée. En qualité de non-résident français, vous êtes en effet éloigné géographiquement. Cette situation représente souvent effet un « risque » pour l'emprunteur, risque qui suscite des exclusions de garanties d’assurance de prêt.

Depuis la promulgation de la loi Lagarde en 2010 portant sur la délégation d’assurance, vous avez le choix de retenir une assurance externe à celle de votre banque. Il est même recommandé de choisir un assureur spécialisé en assurance de prêt pour les résidents à l’étranger afin de bénéficier de clauses adaptées à votre situation d’éloignement et donc d’un contrat, plus protecteur et surtout moins onéreux.

L’investissement

Pour investir à long terme dans l’immobilier depuis l’Irlande avec le statut d’expatrié, il faut respecter les conditions d’emprunt. Le taux d’intérêt a de forte chance d’être plus élevé que celui généralement proposé en France. Il faut donc disposer d’un excellent dossier et ne pas hésiter à se faire aider pour maximiser ses chances de succès.

Toutefois, si l’expatrié a déjà de bonnes relations avec sa banque, il bénéficiera de certains avantages. Dans tous les cas, la qualité de son dossier sera déterminant pour se donner les moyen de discuter le taux d’emprunt proposé ou d’autres conditions inhérentes à l’emprunt. Toujours est-il que les emprunts proposés en général aux expatriés coûtent cher.

L’apport initial réclamé pour chaque expatrié connait en effet une hausse significative. Contrairement à ce que payent les résidents en France, les non-résidents sont parfois tenus à effectuer un apport de 20 %, voire 30 % de la valeur totale du bien immobilier.

A noter les frais que constituent l’assurance prêt, les frais bancaires et les frais du notaire.  L’emprunteur expatrié qui excède le taux d’endettement maximal requis a peu de chance de voir son dossier retenu.

Enfin, la garantie présentée à la banque doit être physique pour gagner sa confiance. Il n’est pas possible de profiter de l’emprunt pendant plus de vingt ans.

On le comprend, c’est en respectant ces différentes conditions qu’un expatrié peut espérer obtenir son crédit immobilier pour investir en France.

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Gael Parent

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