Bien financer sa résidence principale

Devenir propriétaire est un but important pour de nombreux Français et cela reste le cas pour un bon nombre d’expatriés en Allemagne. L’achat de sa résidence principale est un investissement considérable car des sommes importantes sont en jeu et de nombreux aspects sont à prendre en compte. De plus, le fait de se trouver dans un pays avec une langue et une législation différentes rajoute des difficultés.

Dans notre dernier article, nous avons vu les erreurs classiques lors d’un achat immobilier. Dans cet article nous reprenons les points importants à considérer lors d’un financement immobilier.

Expatriation-Allemagne, qui sommes-nous ?

Animée par un réseau de consultants francophones experts dans leur domaine, notre association a pour but de simplifier la compréhension du système administratif, social et fiscal allemand pour les ressortissants français et francophones afin de faciliter leur intégration en Allemagne.

Nous défendons les intérêts spécifiques de nos adhérents et les conseillons en français en matière de couverture santé, épargne, retraite, investissement immobilier et informons sur la fiscalité ainsi que les démarches administratives. Pour des demandes plus spécifiques, notre réseau de conseillers, y compris avocats spécialisés, peut être missionné et vous aider dans vos projets.

 

Conseil 1 : bien estimer les coûts globaux

Au titre des frais d’acquisition, il convient de compter :

• -          les frais de notaire et d’enregistrement (2%)
• -          l’impôt sur les mutations foncières (de 3,5 à 6,5% en fonction du Land).
• -          dans 80% des cas, les frais d’agences, qui sont en général à payer par l’acheteur (de 3,57% à 5,95%).
• -         D’autres frais sont souvent oubliés dans les calculs : frais d’expertise du bien, frais de vérification du contrat d’achat, double loyer, frais de déménagement, frais de rénovations et de modernisation. Le total des frais peut allerjusqu’à 15% du prix d’achat.

Les frais d’acquisition mettent de longues années à s’amortir et l’achat immobilier ne peut être financièrement avantageux que si on garde l’objet sur le long terme. Vendre et acheter plusieurs fois un immobilier pour s’adapter à l’évolution de son besoin érode encore plus la rentabilité. Comme les Français expatriés sont en moyenne une population avec une plus grande mobilité professionnelle, cet aspect joue encore moins en leur faveur.

Conseil 2 : se montrer crédible auprès de sa banque

Recevoir un crédit n’est pas un dû. La banque court un risque à vous prêter, notamment celui que vous ne soyez plus solvable, que le bien perde de la valeur, que vous ne puissiez pas rembourser le crédit.

Aussi il est indispensable d’avoir un CDI. Il est très important de montrer une capacité d’épargne : en effet, si votre loyer est de 1.000 € et le crédit de 1.500 €, la banque vérifiera si vous étiez capable d’épargner la différence. Bien sûr, les crédits consommation sont à éviter.

Conseil 3 : bien estimer votre capacité de remboursement

Planifiez des mensualités adaptées à votre revenu. Un maximum de 1/3 du revenu est pertinent. En effet, il convient de planifier des modifications possibles dans votre vie : enfants, chômage, temps partiel, maladie, divorce qui peuvent impacter votre revenu et votre capacité à rembourser.

Il n’y a rien de pire et de plus coûteux que de devoir renégocier ou revendre un bien immobilier dans l’urgence. Par ailleurs, rembourser trop et trop vite vous empêche de rester flexible et de profiter d’autres opportunités d’investissement.

Conseil 4 : planifiez les coûts à long terme

Une phrase souvent entendue chez le futur propriétaire est : « je vais économiser un loyer ».

C’est bien sûr une vue de l’esprit que de penser cela, il suffit de dialoguer avec des propriétaires pour s’en convaincre. Il faut cependant planifier les coûts suivants :

• -       Charges classiques supportées en tant que locataire : eau, gaz, électricité, assurance, impôts fonciers : environ 2€/mois/mètre carré.
• -       Charges spécifiques au propriétaire : syndic, frais généraux. Environ 2€/mois/mètre carré
• -        Entretien et rénovations : environ 2€/mois/mètre carré

Pour une maison de 150 mètres carrés, planifiez donc 750 € de charges et frais divers.  En plus du crédit.

Conseil 5 : planifiez les risques financiers sur le long-terme

Il est évident qu’à moins d’achat votre logement cash, il vous faut vous assurer contre le décès et l’incapacité de travail. En effet, s’il n’y a pas d’assurance-crédit obligatoire en Allemagne, cela ne la rend pas moins indispensable. Léguer un bien immobilier avec une dette est une bien mauvaise idée. De la même manière, il faut penser à assurer son logement, y compris contre les catastrophes naturelles.

Par ailleurs, au vu des frais engendrés par une résidence principale, il vous faut tordre le coup clairement à la légende : « si je suis propriétaire, pas besoin de préparer ma retraite par ailleurs ». Avec une retraite de 1.500 € bruts, vous aurez du mal à payer les 5€/mètres carrés vus au conseil 4.

Conseil 6 : ayez un apport approprié

Si peu de banques financent sans apport, une erreur commune est d’investir dans son achat immobilier l’intégralité de ses réserves financières. C’est d’une pertinence douteuse. Au vu des taux d’emprunt (autour de 1%), tout apport supplémentaire non imposé par la banque est inutile. Autant garder votre argent pour d’autres investissements plus rentables, et rester liquides pour financer des besoins ultérieurs ou des travaux.

Notre conseil : a minima les frais d’achat doivent être financés, pour le reste, c’est à négocier.

Conseil 7 : utilisez les règles de financement à votre avantage

En France, les crédits sont dits « amortissables » : vous vous endettez sur une durée fixe et payez tout au long de cette durée le même montant de remboursement.

En Allemagne, bien souvent les crédits sont renouvelables : vous empruntez sur 10 ans ou 15 ans par exemple, et à la fin de ce délai, une somme est à rembourser ou à renouveler. Ce système permet des stratégies nettement plus rentables, efficaces et flexibles qu’en France. Les taux très faibles sur les courtes durées augmentent votre marge de manœuvre.

Un crédit immobilier allemand n’est pas qu’un taux !

Conseil 8 : prévoyez le refinancement

Comme les crédits allemands doivent être remboursés ou refinancés après 10 ans, par exemple, il est pertinent de planifier une stratégie de remboursement. Car si les taux de crédit montent entre temps, la mensualité peut exploser.

Il y a plusieurs méthodes :

• -          Faire des remboursements anticipés sur le crédit : c’était intelligent quand les taux étaient à 5%, avec des taux à 1%, nous ne privilégions pas cette possibilité.
• -          Epargner sur des supports dynamiques pour disposer d’un capital permettant de rembourser une partie du crédit.
• -          Investir en épargne logement pour vous garantir un taux d’emprunt faible après les 10 ans.

Ce qui est important de voir avec votre conseiller c’est de planifier une stratégie de sortie. Penser : « je verrais bien et me débrouillerai » est risqué. Cela peut marcher, ou pas.

Conseil 9 : profitez des aides de l’Etat

L’Etat aide les investisseurs immobiliers en résidence principale de plusieurs manières :

• -          Via des prêts bonifiés de la KfW, à souscrire auprès de votre banque.
• -          Via les subventions Riester : l’Etat subventionne 175€ par an et par personne + 300 € par enfant la constitution d’un capital en vue de l’achat ou du refinancement immobilier.
• -          Via le Baukindergeld : l’Etat verse 1.200 € par enfant et par an pendant 10 ans suite à un achat immobilier avant le 31.12.2020 (sous conditions de ressources).

Renseignez-vous ! En revanche, si votre financement ne tient que grâce à ces subventions, il est bancal.

Pour tout achat immobilier, une bonne préparation vous permettra de limiter les erreurs.

Expatriation-Allemagne a aidé des dizaines de ses adhérents à acheter et financer leur résidence principale en proposant un accompagnement tout au long du processus d’achat.

Auteurs : Noel Francon, spécialiste en investissement et financement immobiliers

Florian Chiron, conseiller en crédits immobiliers et stratégie patrimoniale

Vous voulez en savoir plus sur le thème du financement de la résidence principale en Allemagne ? Suivez-notre webinaire sur facebook le mardi 16 juillet à 19h00

 

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