LOUER EN ITALIE - Les coûts et les spécificités du marché

La casa, inépuisable sujet de conversation, parfois but avoué de toute une vie, est au centre des préoccupations italiennes. Pourtant, choix ou conjoncture, nombreux sont ceux qui louent, même dans des villes où les loyers semblent prohibitifs... Alors, qui sont ceux qui louent, pourquoi et surtout, à quel prix?

Les Italiens vivent avec le mythe de 'la casa di proprietà'. Aussi, l'un de leur but est de se rendre propriétaires au plus vite, dès lors qu'ils travaillent ou veulent fonder une famille. C'est pourquoi l'Italie fait partie des pays d'Europe dont le taux de propriétaires est le plus élevé (70%). Ceux qui louent sont donc généralement des étudiants, des jeunes couples en situation provisoire, des célibataires ou divorcés, ou des gens de passage comme les étrangers, qui restent généralement locataires, à moins d'épouser un(e) Italien(ne), et des gens qui se déplacent pour raisons professionnelles. photo FL

Avant, dès lors qu'un loyer mensuel s'approchait du montant d'une mensualité de remboursement de prêt, les gens préféraient acheter. La crise a rendu les accords de prêts plus difficiles, les gens louent donc faute de pouvoir acheter. De plus, les coûts d'achat sont élevés en Italie : le notaire prend environ 2% du prix du bien immobilier, +1,5% sur la valeur du prêt bancaire. A cela s'ajoutent les taxes de 4% s'il s'agit de la première maison, 8% s'il s'agit de la seconde, et l'agence prend aussi une part d'environ 3%. Ces coûts, plus élevés qu'en France, peuvent se monter dissuasifs quant à l'achat d'un bien.

Quels sont les prix?
Selon le classement européen des loyers les plus chers, effectué par la Chambre de Commerce de Milan pour 2010, Rome et Milan sont respectivement en dixième et vingtième position, loin derrière Londres, Paris, Zurich, Vienne et Copenhague. A titre de comparaison, un loyer londonien est trois fois plus élevé qu'un loyer milanais (environ 3.000 euros/mois pour un 3 pièces, 2.400 pour un 2 pièces). Pour ce qui est du classement mondial, sur 136 villes, Rome arrive en 41e place et Milan est 67e, tandis que Londres reste en tête devant Tokyo et Hong Kong.

Le loyer italien absorbe généralement 1/4 des revenus familiaux, et dépasse parfois un tiers dans les grandes villes. Les loyers les plus élevés sont enregistrés à Rome (850 euros minimum par mois pour 2 pièces, 1.050 pour 3 pièces) et Milan (650 euros minimum pour un studio, 750 euros pour 2 pièces, 1.000 pour 3 pièces, 2.500 euros pour 4 pièces et plus). Mais si Rome est plus chère que Milan, le loyer moyen milanais est plus élevé, en raison du nombre élevé d'appartements de prestige dans des zones très cotées, dont le coût au m2 dépasse les 28 euros. A Turin, les prix sont plus abordables, avec un tarif d'environ 11 euros par m2 s'apparentant à celui de villes françaises comme Lyon et Bordeaux.

photo FL

Quelle est leur évolution?
Le marché des locations est libre en Italie depuis l'abandon des patti in deroga all'equo canone (pactes en dérogation) créés en juillet 1992, qui limitaient les prix des loyers mais dissuadaient aussi les propriétaires de mettre leur bien en location, ce qui diminuait l'offre.
Avec la crise, les prix des ventes ont baissé sur le moment (période fin 2007 à 2009) mais sont remontés depuis pour redevenir équivalents, et même un peu plus élevés qu'avant. Les loyers ont en revanche diminué (-10% environ) car les locataires discutent à présent le prix, et en raison de l'augmentation de l'offre, les propriétaires ayant du mal à vendre se résignent à louer. En janvier 2011, une nouvelle loi devrait encore augmenter l'offre sur le marché et faire diminuer les prix : la cedolare secca qui porte l'imposition sur les revenus de la location à 20%, indépendamment des revenus du loueur (ce qui est souvent plus avantageux pour celui-ci). Les tarifs restent tout de même élevés, et poussent beaucoup de travailleurs et familles à opter pour les quartiers de périphérie, et les étudiants pour la collocation.

Quelles sont les spécificités du marché italien?

(photo FL - Mmes Doyle et Fantasia de l'agence Property International de Milan)

D'un point de vue technique, la spécificité de l'offre de location italienne réside dans son unique contrat de 4+4 (bail de 4 ans automatiquement reconductible sur 4 ans). Il est ainsi impossible d'obtenir un contrat sur un ou deux ans, une contrainte dont se plaignent les propriétaires qui ne peuvent récupérer leur bien avant quatre ans. De plus, il y a moins de ventes en Italie qu'en France ou en Angleterre: la casa étant considérée comme un patrimoine destiné à être transmis aux enfants, on ne vend pas à moins d'y être obligé. Il y a ainsi une tradition ancrée d'économie, de création d'un patrimoine familial plus que de spéculation immobilière.
D'autres spécificités italiennes, qui ne manquent pas d'étonner les étrangers : les appartements non-meublés sont très souvent loués sans cuisine, il n'y a pas de parties communes comme cela peut se faire dans certains pays car tout est très privé, les propriétaires refusent souvent de faire des travaux et préfèrent louer à quelqu'un de leur connaissance ou qui leur est recommandé. Et aussi, un conseil auquel ne pensent pas toujours les étrangers, n'oubliez pas, avant de quitter les lieux, de repeindre l'appartement, sous peine de vous attirer les foudres de votre propriétaire!

Fleur Louis (www.lepetitjournal.com, Milan/Turin) lundi 15 novembre 2010

Merci à Mmes Doyle et Fantasia de l'agence Property International de Milan pour les éclaircissements apportés ! contact : Agence de Milan +39.02.4980092