5 bonnes raisons d'investir dans l'immobilier locatif en France depuis l'étranger

« La première question à se poser n'est pas “quel bien acheter ?”, mais “pourquoi est-ce que j'investis ?”. Selon l'objectif poursuivi, le choix de la ville, du type de bien, du financement et du mode d'exploitation ne sera pas le même.

C'est la stratégie définie en amont qui doit guider la recherche du bien : deux investissements d'un montant comparable peuvent aboutir à des résultats très différents selon leur structuration. », comme nous l'explique Isabelle Mégnégneau.

« Selon la ville et la stratégie retenue, il est possible d'envisager en France des projets avec des budgets très différents. À cette diversité s'ajoute une demande locative particulièrement soutenue.

Dans de nombreuses villes, le déséquilibre entre une offre insuffisante et une demande importante contribue à limiter le risque de vacance locative, à condition de sélectionner le bon emplacement, la bonne typologie de bien et un loyer adapté au marché. », souligne Antoine Ducrest.

« L'objectif est de trouver le juste niveau d'apport pour préserver ses liquidités et utiliser au mieux sa capacité d'emprunt. Les loyers contribuent ensuite au remboursement du crédit et peuvent, selon la rentabilité et les charges du projet, en couvrir une part importante, voire permettre de dégager un cash-flow positif.

Autre atout essentiel en France : la possibilité d'emprunter à taux fixe sur de longues durées, couramment jusqu'à 20 ans. L'investisseur connaît ainsi dès le départ ses échéances et maîtrise le coût de son financement dans le temps. Si les revenus et les loyers progressent, notamment sous l'effet de l'inflation, le poids relatif d'une mensualité qui reste fixe diminue progressivement.

À titre d'exemple, alors qu'un placement en Bourse de 100 000 euros oblige à investir l'intégralité de cette somme, un apport de 100 000 euros peut, selon la situation, permettre de financer un projet immobilier de 400 000 à 450 000 euros. L'effet de levier est donc très puissant.

C'est cette combinaison — effet de levier et taux fixe longue durée — qui rend le financement particulièrement intéressant dans une stratégie d'investissement. » précise Isabelle Mégnégneau.

« C'est un point parfois sous-estimé et qui doit être maîtrisé : deux investissements affichant la même rentabilité brute peuvent produire des résultats nets très différents selon le mode de location et le régime fiscal retenus.

La location meublée, notamment sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), peut offrir un cadre fiscal particulièrement intéressant. Au régime réel, la prise en compte des charges et de l'amortissement du bien peut réduire fortement le revenu locatif imposable, parfois pendant plusieurs années.

L'enjeu n'est donc pas seulement de rechercher du rendement, mais de raisonner en performance nette, après charges et fiscalité. »souligne Antoine Ducrest.

« Il n'est pas nécessaire de disposer d'un capital très important pour commencer. Certains premiers projets peuvent être envisagés à partir d'environ 120 000 euros tout compris — acquisition, travaux éventuels, ameublement et frais associés.

L'essentiel est de commencer suffisamment tôt, avec un projet adapté à ses moyens et à ses objectifs, afin de construire progressivement un patrimoine susceptible de générer demain des revenus complémentaires en euros.

C'est aussi une façon d'anticiper un éventuel retour en France, en ayant déjà constitué une partie de son patrimoine dans son pays d'origine. », comme le rappelle Isabelle Mégnégneau.

« Notre rôle est d'apporter notre expertise pour définir avec chaque client une stratégie adaptée à sa situation, à son budget et à ses objectifs, puis de mener une recherche ciblée pour identifier les opportunités réellement cohérentes avec son projet.

Chaque bien sélectionné fait l'objet d'une analyse complète. Nos business plans intègrent la réalité économique du projet dans sa globalité : acquisition, financement, travaux, loyers, fiscalité, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, gestion locative, entretien et autres charges d'exploitation.

Notre outil d'analyse permet de confronter rapidement chaque opportunité aux objectifs du client et de lui présenter de manière simple et pédagogique sa rentabilité, son équilibre financier, mais aussi ses contraintes et ses points de vigilance.

Cette transparence est essentielle à la relation de confiance. Notre objectif n'est pas de présenter une projection idéale, mais de donner au client les éléments nécessaires pour comprendre son investissement et prendre une décision éclairée.

Nos mandats de recherche sont non exclusifs et aucun honoraire n'est dû tant qu'un bien répondant aux objectifs définis avec le client n'a pas été trouvé et acté. » assure Isabelle Mégnégneau.

« Cette diversité nous permet d'adapter la recherche à la stratégie de chaque client. Certaines villes sont particulièrement intéressantes pour rechercher du rendement, tandis que d'autres répondent davantage à une logique patrimoniale de long terme.

Nous recherchons aussi bien des appartements que des immeubles entiers en monopropriété, selon le budget et les objectifs de l'investisseur.

Notre rôle n'est donc pas de déterminer quelle est la “meilleure ville” où investir, mais d'identifier le marché et le bien les plus cohérents avec la stratégie du client. », indique Antoine Ducrest.

« Parmi les villes les plus rentables à l'heure actuelle, Mulhouse est très bien classée. La ville bénéficie d'une situation géographique exceptionnelle, à proximité de l'Allemagne et de la Suisse, et d'un bassin d'emploi important. Elle est reliée directement à Paris en moins de trois heures par le TGV et à Zurich en moins de deux heures. Autre atout : Mulhouse est historiquement une ville de locataires (environ 63 % de ses habitants louent leur logement). La tension locative est donc importante, avec des ménages disposant souvent de revenus moyens, mais aussi de jeunes actifs frontaliers qui travaillent en Suisse.

Enfin, les prix d'achat y sont accessibles, avec une fourchette d'environ 1 200 à 1 800 euros par m² selon l'emplacement, tandis que les loyers sont proportionnellement élevés et ne font l'objet d'aucun plafonnement. Il est ainsi possible de viser des rendements de l'ordre de plus de 8 %. », précise Isabelle Mégnégneau.

« Ces deux villes de près de 100 000 habitants ont connu un passé industriel florissant jusqu'aux années 1970-80, puis une période plus difficile liée aux crises industrielles successives. Depuis une quinzaine d'années, elles connaissent un renouveau économique et bénéficient de leur proximité immédiate avec Lille, 4ème ville de France, qui accueille de nombreux étudiants et actifs.

Ces agglomérations bénéficient aussi d'un emplacement très favorable, à proximité de Paris, Bruxelles, Londres et Amsterdam. Les prix oscillent entre 1 800 et 2 000 euros le mètre carré, mais les loyers suivent et permettent d'obtenir des rendements proches des 8 %. Enfin, contrairement à Lille, les loyers ne sont pas plafonnés à Roubaix et Tourcoing, ce qui permet de préserver un bon niveau de rendement. », complète Antoine Ducrest.