IMMOBILIER - Investir au Brésil ou en France ?

Publié le 3 avril 2013, mis à jour le 8 février 2018

Est-ce le moment propice pour acheter au Brésil ? Vaut-il mieux acheter un bien à Rio, à Sao Paulo ou bien à Paris. Voici quelques questions touchant au domaine de l'immobilier que sont amenés à se poser nombre d'expatriés. Lepetitjournal.com a rencontré Christophe Van Hamme, qui travaille dans le milieu de l'immobilier depuis plusieurs années.

Lepetitjournal.com - Quel est votre parcours ?
Christophe VAN HAMME - Né au Brésil de parents français, j'ai été banquier en France et au Brésil avant de me rapprocher de l'immobilier par l'intermédiaire de l'hôtellerie (directeur financier du groupe Accor Hôtel Brésil). De formation école de commerce (HEC et Mba INSEAD), je me suis spécialisé dans la structuration d?investissements immobiliers et suis associé dans deux sociétés, MMC Investimentos et Phoenix Brazil, qui font partie du même groupe que Century21 Premier au Brésil.

Est-ce le moment d´investir au Brésil ? Il y a-t-il des villes plus intéressantes que d´autres ?
Nous croyons que le moment est excellent pour investir au Brésil. D'un point de vue macro-économique, la plupart des feux sont au vert. Le marché immobilier, nous y reviendrons, a des fondamentaux excellents. Nous privilégions São Paulo et Rio pour des raisons évidentes de dynamisme économique et de visibilité, mais des opportunités existent forcément un peu partout. Attention tout de même aux questions d'accès plus ou moins aisé, à la gestion à distance d'un bien, à la maturité et sophistication moindres en matière immobilière de certaines régions.

Peut-on acheter sans être Brésilien, sans avoir la résidence permanente ? Et comment ?
Absolument. Le droit immobilier brésilien, très similaire au droit français, n'impose aucune restriction à qui que ce soit pour des biens urbains. Certaines limitations existent pour des non-Brésiliens quant à l'acquisition de terrains agricoles. L'acquisition peut se faire en direct par un particulier qui doit simplement avoir un CPF, ou via une société brésilienne que l'on structure comme une SCI.

Certains expatriés font appel à des chasseurs immobiliers en France, son similaire existe-t-il au Brésil ?
Ce mode de travail est rarissime au Brésil alors qu'il correspond à un vrai besoin. Nous proposons ce service pour un produit spécifique de rentabilité locative que nous avons structuré : des appartements meublés, à louer notamment à des expatriés lors de leurs premières semaines / mois de présence au Brésil, le temps qu'ils trouvent un logement définitif et que leur déménagement soit livré. C'est un produit qui n'a pratiquement pas de concurrence, même en le comparant à des flats, ces derniers étant la plupart du temps peu charmants, peu spacieux et chers. Nous sommes ainsi mandatés pour trouver des biens répondant aux spécifications suivantes sur São Paulo : surface entre 40 et 110 m2, quartiers "business", pas en trop bon état afin de créer de la valeur lors des travaux : clairs, pas de vis-à-vis immédiat, n'étant pas sur une grande avenue bruyante. Nous organisons les travaux, relativement simples, sans nécessité de permis, ainsi que la décoration, l'équipement et la mise en location après travaux. La plupart des investisseurs viennent visiter avant de décider, mais au fond ce n'est pas vraiment nécessaire car c'est un pur produit financier que nous proposons. Il est en effet difficile de trouver de tels biens, mais si l'investisseur arrive à se projeter dans l'après-travaux, il comprend vite comment nous créons des produits sans équivalent sur le marché local : chaleureux, bien isolés (doubles vitrages), décoration et light-design soignés? bref des espaces cosy, ce qui est pratiquement impossible à trouver à São Paulo, même dans le haut de gamme. A ce titre nous nous appuyons sur une architecte d'intérieur française talentueuse, Sylvie Junck, qui vit et travaille depuis de nombreuses années à São Paulo.

Quel est aujourd´hui le bon investissement : un pied à terre de 50 m2 dans Paris, une maison de vacances en France, un appartement de 100m2 à São Paulo, un 70m2 à Rio ou une maison sur le littoral brésilien ?
L'immobilier est toujours une affaire très personnelle mais d'un point de vue purement financier, je ne peux que recommander l'appartement à São Paulo. En termes de rentabilité immédiate, de plus-value potentielle et de simplicité de gestion c'est le choix le plus pertinent. La fiscalité immobilière en France est entre 2 et 3 fois plus lourde qu'au Brésil. Le marché parisien a clairement atteint un sommet dernièrement et les prix sont, en moyenne, en léger recul.

Beaucoup d´expatriés se lancent dans l'achat d´un petit appartement pied à terre sur Copacabana, pour le mettre ensuite en location meublée au mois ou à la semaine, en prévision aussi des grandes manifestations sur Rio. Est-ce le bon plan du moment ?
La ville de Rio est intéressante car elle fait face à une contrainte foncière (manque d'espace, la mer d'un côté la montagne de l'autre) qui devrait maintenir les prix à un niveau élevé. Cependant c'est une ville touristique beaucoup plus que business et à ce titre un tel investissement fait face à une saisonnalité que São Paulo ne connaît pas vraiment. Les prix à l'achat sont élevés et la multiplication du nombre de produits de ce genre ne permet pas de retrouver les mêmes niveaux de rentabilité immédiate qu'à São Paulo. Mais ça reste un bon placement sur le long terme.

Au Brésil, faut-il favoriser un bien immobilier neuf, à rénover ou à construire ?

A rénover, sans hésiter. C'est un marché peu exploité. Plus rentable que le neuf, plus facile à mettre en ?uvre que la construction dont les permis peuvent prendre du temps à sortir, la rénovation correspond à un savoir-faire français qui fait une vraie différence sur le marché brésilien.

Comment opérer un montage financier en ayant un salaire partagé entre reais et euros ? Et ou emprunter pour un achat ici ?
Les banques françaises ne prêtent pas contre une hypothèque sur un bien brésilien. En revanche, vous pouvez emprunter auprès de banques brésiliennes, notamment la CEF (Caixa Econômica Federal). Nous avons des contacts très privilégiés avec la CEF et nous aidons nos clients à accéder à l'emprunt. Cela permet également de profiter pleinement des sommes bloquées sur le FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), souvent conséquentes.

Où trouve-t-on les taux d´intérêts les plus bas ?
En Europe, sans aucun doute. Le Brésil connaît une baisse des taux d'emprunts significative, mais il reste un fort potentiel de baisse, synonyme de valorisation potentielle pour les biens acquis au Brésil.

Comment gérer un bien immobilier de loin, quand le propriétaire est amené à repartir et n´a pas la résidence permanente ?
En le confiant à des professionnels de l'immobilier habitués à travailler à l'international. C'est un des services que nous proposons contre une commission de 20% sur les loyers encaissés sur des biens meublés. Nous travaillons essentiellement sur São Paulo où notre filiale de gestion locative développe un portefeuille de plusieurs dizaines d'appartements appartenant à des Français et des Brésiliens. Nous lançons une activité à Rio en 2013. Nous parions fortement sur la gestion locative de boutiques de rues. Il s'agit alors d'investissement parfois significatif, mais dont le potentiel est absolument indéniable.

On a l'impression ici que les propriétaires font ce qu´ils veulent. A chaque fin de bail, ils semblent rehausser leurs prix à leur guise.
Les propriétaires ne font pas ce qu'ils veulent. Ils doivent suivre ce qui est prévu au contrat. Le droit brésilien de la location est plus souple qu'en France et permet aux deux parties de stipuler les durées qu'elles souhaitent pour leurs baux ainsi que les indexations qu'elles privilégient. En France aussi les réajustements de prix peuvent se caler sur les prix de marché et ne sont pas limités. Il se trouve que nous sommes au Brésil dans une phase de hausse comme cela a été le cas en France pendant ces 20 dernières années. Cela rend plus sensibles les hausses de loyers si le contrat est négocié sur des périodes courtes.

Peut-on avoir confiance dans l´immobilier brésilien ?
Les facteurs de croissance et de pérennité d'un marché immobilier sont partout les mêmes, analysons-les pour le cas du Brésil. Enrichissement de la population : c'est indéniable ; baisse des taux : c'est le cas ; allongement de la durée des prêts : déjà constatée ; demande supérieure à l'offre : il y a un déficit de neuf millions d'unités au Brésil. Risque de bulle ? Le montant des prêts immobiliers rapporté au PIB est de 6 % au Brésil, il est de 40 % en France et de 70% aux Etats-Unis. Autant dire que ce risque est un mythe. Donc, oui, on peut avoir confiance dans l'immobilier brésilien.

Quel est votre conseil d'investissement aujourd'hui ?
Profitez de votre capacité d'endettement au Brésil, souvent inexploitée. Placez une partie de vos avoirs dans une autre monnaie que l'Euro, si possible dans un pays fiscalement plus efficient que la France.

Propriétaire au Brésil, comment rapatrier les loyers en France ? Quels sont les impôts à prévoir ?
Le rapatriement se fait par simple virement Swift, effectué par le représentant du propriétaire au Brésil. Il faut prévoir en général une retenue à la source de 15%, compensable selon les pays.

Quels a été l´évolution des prix de l'immobilier au Brésil et quelles sont les perspectives selon vous ?
Le graphe ci-dessous est intéressant car il permet de constater que si on extourne l'inflation et que l'on tient compte de l'augmentation réelle des salaires, la valorisation nette annuelle des prix à São Paulo est de 9%. C'est significatif, mais cela n'a rien d'anormal pour un pays en pleine croissance. Cela devrait se poursuivre, peut-être plus modérément, avec la baisse des taux et la demande toujours très soutenue.