La mairie de Munich a décidé de se saisir du problème du logement. Début avril, le maire de la capitale bavaroise, Dieter Reiter, a décidé de racheter 230 appartements, pour 125 millions d'euros.
Ce ne sont pas moins de 23 immeubles et 230 appartements que la mairie a décidé de racheter, pour un montant, après négociation, de 125 millions d’euros. Le propriétaire, la société Max-Emanuel Immobilien, souhaitait en obtenir 200 millions d’euros. Finalement, la mairie obtient le symbolique Hohenzollernkarree, dans le quartier de Schwabing, avec une réduction de 40%.
La mairie fait face à de nombreuses offres d’achat immobiliers
C’est donc acté : le 12 avril, le conseil municipal de Munich a validé l’achat des 230 logements du quartier de Hohenzollernkarree. Dieter Reiter s’était alors félicité d’avoir pu obtenir ces logements pour un montant de 125 millions d’euros à la suite de négociations avec le propriétaire. Auparavant, la mairie n’avait que très peu de marge de négociation lors des achats immobiliers.
Ce sont les propriétaires eux-mêmes qui ont contacté la mairie afin de savoir si elle était intéressée par le rachat. En réalité, ce phénomène n’est pas nouveau. La capitale bavaroise aurait actuellement une soixantaine d’offres de rachat de biens immobiliers. Selon Reiter, la mairie pourrait donc acquérir entre 1000 et 2000 logements supplémentaires. La hausse des coûts de construction et la baisse des taux d’intérêt explique pourquoi de nombreux propriétaires cherchent à revendre.
Néanmoins, la mairie ne pourra pas racheter tous ces logements, en raison de la contrainte budgétaire. Si elle décidait de répondre favorablement à ces 60 offres, cela représenterait plus d’un milliard d’euro. Or, contrairement à une ville-État comme Berlin, la ville de Munich ne peut pas s’endetter de manière illimitée. Le Land de Bavière limite ainsi le niveau d’endettement, si bien que la ville ne pourrait s’endetter que de cinq milliards d’euros pour les prochaines années. Il faudra donc faire des choix.
Une bonne nouvelle pour les locataires
Concrètement, pour les centaines de locataires du quartier, le rachat par la ville de leurs immeubles est une excellente nouvelle. En effet, ils ont la garantie que leur loyer ne subira pas d’augmentation, ce qui pouvait être une source d’angoisse pour beaucoup d’entre eux. Le journal Hallo München a recueilli des témoignages d’habitants du quartier. Une locataire confiait ainsi que "nous avons tous eu mal au ventre à l'idée de devoir déménager parce que nous ne pouvions plus nous payer l'appartement".
C'est la seule manière efficace de protéger les locataires
-Dieter Reiter, maire de Munich.
Pour l’occasion, le maire Dieter Reiter du SPD, s’est déplacé dans le quartier le mercredi 5 avril, où il a rencontré différents habitants, avant de tenir une conférence de presse. Durant celle-ci, le maire a reconnu que cet achat était une "manière efficace de protéger les locataires". La question des loyers est en effet devenue très problématique à Munich. Dans un même immeuble, une locataire récente paie 1375 € de loyer pour 63 mètres carrés. Juste à côté, son voisin qui vit depuis plus de 20 ans dans l’immeuble paie 720€ pour la même surface.
Cependant, une question se pose encore : quels achats prioriser ? Actuellement, la mairie semble presque procéder au hasard. Il lui faudrait établir des critères clairs et déterminants de quels logements acheter, ou non. Peut-être faut-il ainsi se concentrer sur des quartiers plus défavorisés, où les locataires auraient plus de mal à supporter une hausse de loyer ? Reiter refuse ainsi d’acheter des logements où les loyers dépassent 20€ le mètre carré. Un projet de résolution, en ce sens, devrait bientôt voir le jour.
Peu de marge de manœuvre pour les villes
Pendant sa conférence de presse, Reiter a également émis une liste de souhait envers l'État de Bavière et l'État fédéral. Il souhaite ainsi que les communes bénéficient du droit de préemption, c’est-à-dire qu’elles soient prioritaires sur l’achat d’un bien immobilier. Il demande aussi que la coalition feu tricolore respecte son engagement de limiter l’augmentation des loyers à 11%, contre 15% actuellement.
Aujourd’hui, les villes ont peu de pouvoir en termes d’immobilier. Il y a un an, la Cour constitutionnelle allemande avait ainsi fait annuler une disposition d’encadrement des loyers à Berlin. Elle avait jugé que le Land de Berlin n’avait pas la compétence de réglementation des loyers, et que cette compétence revenait à l’État fédéral.
Dans un contexte de marché de l’immobilier plus concurrentiel que jamais, il semble important que les villes puissent agir. À Munich, l’indice des loyers a atteint un nouveau record cette année. Pour les nouvelles locations, le loyer atteint ainsi plus de 16€ par mètre carré. Le maire parlait alors de résultats "dévastateurs". En plus des rachats, la mairie s’est engagée à construire 12.000 nouveaux logements aux loyers abordables.
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