Chaque mois, le cabinet d'avocats TMC LEGAL vous propose un article afin de vous informer sur la situation économique du Mexique ou de vous aider dans vos démarches juridiques et commerciales au Mexique. Aujourd'hui, la rubrique traitera du compte Escrow, un mécanisme juridique permettant de sécuriser ses opérations immobilières au Mexique.
Si investir à l'étranger est source de grandes opportunités, le corollaire en est une certaine insécurité étant donné la distance géographique entre l'acheteur et le vendeur.
L'investissement dans l'immobilier au Mexique ne fait pas exception à ce principe et doit être appréhendé sous tous ses aspects, afin de permettre une vente optimale et en évitant le plus d'imprévus possibles.
Après avoir exposé dans un précédent article les modalités d'accès à la propriété au Mexique par les étrangers, il sera à présent étudié le mécanisme juridique du compte Escrow qui est une solution adéquate pour sécuriser ses achats immobiliers au Mexique depuis l'étranger.
Si le régime juridique classique de la vente ne fait intervenir que le vendeur et l'acheteur (hors parties obligatoires telles que le Notaire Public (Notario Público) ou le Secrétariat des Relations Extérieures (Secretaría de Relaciones Exterior)) cette équation à deux parties risque de présenter les dangers suivant pour l'acheteur d'un bien immobilier situé à l'étranger :
- le vendeur du bien n'était pas le véritable propriétaire;
- le bien est vendu alors que les travaux ne sont pas terminés;
- le vendeur demande un paiement anticipé d'un certain montant sans poursuivre par la suite ses relations commerciales avec l'acheteur;
- le prix énoncé incluait d'autres frais déguisées.
Le Compte Escrow permet d'anticiper ces situations et d'effectuer des opérations immobilières sécurisées et efficientes.
Le Compte Escrow peut se définir comme un compte, géré par un Agent indépendant, qui sera crédité par l'Acheteur pour un montant correspondant à tout ou partie du prix de la vente du bien immobilier. L'Agent remettra ensuite les fonds au Vendeur si les conditions de la convention de compte Escrow sont réunies.
Ainsi, l'opération fait intervenir 3 parties :
- L'Acheteur, désirant dans le cadre de cet article acquérir la propriété d'un bien immobilier ;
- Le Vendeur désirant vendre son bien immobilier;
- L'Agent chargé de la gestion du Compte Escrow et de veiller á l'accomplissement par les parties des conditions stipulées dans la convention d'Escrow.
Ces trois parties seront liées par une convention d'Escrow, convention tripartite, qui déterminera avec précision les conditions, les périodes et le montant des sommes à verser pour réaliser l'opération de vente immobilière. L'objectif est d'assurer le paiement de l'Acheteur au prix convenu avec le Vendeur dès lors que toutes les conditions de la convention d'Escrow seront réunies (ces conditions pouvant être, dans le cas d'une vente immobilière : le passage devant le notaire, la fin des constructions, la réalisation des travaux de remise en état ou tout autre condition stipulée entre les parties).
Le système de compte Escrow octroi ainsi les bénéfices suivant :
- Sécurité juridique : Tant que les conditions stipulées dans le contrat ne sont pas réalisées, le paiement du Vendeur n'aura pas lieu ;
- Sécurité financière : L'Acheteur est assuré de ne pas avoir de frais cachés dans l'opération d'achat si le contrat régie précisément les conditions du prix (impôts, taxes, frais de notaires?);
- Anticipation des conflits : Le prix étant consigné dans un compte géré par un Agent indépendant, les éventuels litiges pourront être résolus plus facilement étant donné que chacune des parties aura intérêt à débloquer la situation;
- Transparence : Les parties seront tenues par le contrat et seront parfaitement informées de leurs devoirs et obligations respectives.
Le Compte Escrow pourra être aussi bien ouvert au Mexique qu'à l'étranger.
Le Compte Escrow n'est cependant pas adapté dans toutes les situations. Certaines opérations immobilières nécessitent un paiement immédiat et anticipé (par exemple dans le cas de la construction d'une propriété), et le Compte Escrow ne sera dès lors d'aucune utilité. Il conviendra cependant de prendre d'autres garanties aux fins d'éviter tout litige.
Il existe une grande variété d'Agents de compte Escrow et il convient de le choisir avec précaution. Un Agent efficace et sérieux constitue en effet la pièce maitresse de la réussite de l'opération.
Le Compte Escrow ne doit pas être confondu avec le Fidéicommis qui est une opération à la finalité différente bien qu'elle fasse également intervenir un tiers indépendant à l'opération d'achat. Le Fidéicommis intervient au niveau de l'acquisition de la propriété par l'Acheteur étranger en Zone Restreinte au Mexique alors que le Compte Escrow concerne les modalités de versement du prix au Vendeur par l'Acheteur.
Ces deux opérations pourront donc être couplées dans le cas d'un Acheteur étranger désirant sécuriser sa transaction immobilière située dans la Zone Restreinte du Mexique.
De manière générale, il convient de prendre contact avec un conseil préalablement à toute opération d'achat immobilier au Mexique aux fins d'examiner les meilleures options aux fins de procéder à une vente immobilière sécurisée et efficace.
L'économie du Mexique est en pleine croissance et le taux de change de l'euro est actuellement favorable, deux raisons pour se renseigner et, pourquoi pas, investir ?
TMC LEGAL
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