Vous souhaitez investir dans l'immobilier en France depuis la Malaisie, pour préparer votre retour, avoir un pied à terre, loger votre enfant, ou uniquement effectuer un investissement? En ce début d'année 2014, où en est le marché de l'immobilier en France ? Quelles sont les tendances, les prix ? Vous souhaitez tout savoir sur les investissements dédiés aux expatriés et les règlementations fiscales ? Quid de la gestion à distance d'un achat. Claire de Rengervé, consultante en immobilier basée à Kuala Lumpur nous offre une approche détaillée, pour tout savoir sur l'immobilier en France.
La tendance se poursuit avec une baisse des transactions et des prix mais le marché ne s'effondre pas
L'année 2013 a été marquée par une baisse des transactions immobilières de 5.1 % par rapport à 2012, particulièrement marquée en Ile de France (-6.6%). Les prix de l'immobilier ont baissé de 2.9% entre 2012 et 2013 selon la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier). Une baisse qui s'explique par la croissance en berne, le taux de chômage record, la baisse du pouvoir d'achat et de la confiance des ménages.
Cependant cela ne représente qu'une modeste correction par rapport à la forte augmentation que les prix ont connu avant 2007. En dépit de la crise, la résistance des prix est due à une demande de logements supérieure à l'offre et des taux d'intérêts de prêts immobiliers très bas.
Pour 2014, les perspectives sont une baisse d'environ 3% selon l'agence de notation Standard & Poor's, qui s'attend ensuite à un rebond des prix de 2% en 2015. A Paris, grande première depuis 15 ans, les prix ont baissé en 2013 de 3.9% selon Century 21. Malgré ce recul, le prix au m2 reste cependant supérieur à 8.000 ?.
Le décrochage des prix est surtout marqué pour l'immobilier de luxe et les appartements de grande surface. Les petites surfaces étant toujours très demandées et ayant peu baissé.
Quelles sont les opportunités du marché ?
La pénurie des logements à Paris ainsi que le dynamisme et le prestige de la Capitale en font toujours une valeur sûre en terme de placement immobilier. Bordeaux, Toulouse, Strasbourg et Lyon font également partie des villes les plus attractives en termes de placements immobiliers.
Les rendements locatifs se situent en moyenne entre 3 et 5% et peuvent même être supérieurs dans certaines zones comme la proche banlieue parisienne, où les prix d'achat sont plus faibles qu'à Paris et les loyers proportionnellement plus élevés.
Que ce soit à Paris ou dans les grandes villes de province, une excellente localisation (centre ville, proche transport et commerces) et la qualité du bien apporte toujours la meilleure garantie de la pérennité de la valeur du bien et de son rendement locatif.
A Paris, ce sont les grands appartements qui ont le plus baissé (4.7%) en 2013 et devraient continuer à baisser cette année encore. Ils représentent ainsi une bonne opportunité d'achat en 2014. Même si leur rentabilité locative est inférieure à celle des studios, les locataires restent en général plus longtemps, ce qui diminue les frais de mise en location et de rénovation entre deux locataires.
Les investissements immobiliers pour les expatriés
Les expatriés cherchent en général à répondre à plusieurs objectifs lorsqu'ils réalisent un investissement immobilier en France :
- placer leur argent dans une valeur sûre : la pierre, et en obtenir un bon rendement locatif tout en bénéficiant de taux d'intérêt bas pour leur emprunt
- s'assurer une source de revenus grâce au loyer qui viendra compléter les indemnités de retraite
- avoir un pied à terre en France, pour la retraite, pour une résidence secondaire, pour anticiper un retour ou encore pour loger un enfant étudiant.
Le bien en France a également une valeur sentimentale, d'attachement à la France et à sa culture. Plus qu'un placement financier, les expatriés recherchent souvent un bien qui a du cachet et se trouve dans un quartier connu et apprécié. Mais réaliser un investissement immobilier à distance est plus compliqué pour un expatrié. Un projet jalonné par plusieurs étapes clé :
- bien identifier son besoin et ses objectifs
- étudier le financement et vérifier sa capacité d'endettement
- définir le type de bien recherché, sa localisation et ses critères prioritaires
- effectuer la recherche et la sélection du bien
- organiser une visite (lors d'un déplacement ou la déléguer à des proches)
- faire une offre, négocier et signer la promesse de vente
- obtenir le prêt auprès d'un établissement bancaire et l'assurance
- signer l'acte authentique (3-4 mois après la promesse)
- remettre en état l'appartement si nécessaire
- mettre en location le bien et confier éventuellement la gestion locative à un professionnel
Pour simplifier la tâche, les expatriés ont la possibilité de déléguer certaines étapes comme la recherche ou la mise en location à des spécialistes.
Comment gérer la signature des actes à distance ?
Le plus simple est de donner procuration à un proche pour signer la promesse de vente et l'acte authentique chez le notaire à votre place.
Le notaire envoie une procuration par mail à l'acquéreur. Celui-ci se rend au Consulat pour faire légaliser la signature de cette procuration (rapide et peu coûteux) et la renvoie par courrier express au notaire. Dès réception, le notaire peut organiser la signature de l'acte.
Les règlementations fiscales en particulier à la revente
L'encadrement des loyers, les prélèvements sociaux, la taxe sur les plus-values, etc? il est difficile de ne pas se perdre dans cette ?jungle fiscale?.
On peut toutefois noter des changements positifs concernant la taxe sur la plus-value. Les expatriés bénéficient d'une mesure spécifique d'exonération en cas de cession d'une habitation, limitée à une seule cession opérée depuis le 1er janvier 2006, à condition : que le contribuable soit ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège ou du Liechtenstein et qu'il ait été fiscalement domicilié en France à un moment quelconque pendant au moins deux ans antérieurement à la cession. Enfin, il devra avoir la libre disposition du logement depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession. Cette dernière condition fait souvent défaut lorsque l'expatrié quitte la France et met son logement en location pendant la durée de son contrat d'expatriation. Lorsqu'il envisage de vendre cette habitation, il se trouve donc privé de l'exonération.
Afin de remédier à cette situation, le projet de loi de finances pour 2014 prévoit une réforme de l'impôt sur la plus-value qui allègerait les conditions d'exonération : exonération si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant le transfert de domicile, et exonération sans condition de délai, lorsque le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession. Cependant il est proposé de plafonner le montant de la plus-value exonérée à 150.000 ?. Un abattement exceptionnel de 25% sur la plus-value imposable pour les ventes réalisées jusqu'au31 août 2014, dont bénéficie également les non-résidents. Depuis le 1er septembre 2013, la durée de détention nécessaire pour avoir droit à l'exonération totale de l'impôt sur les plus-values est ramenée de 30 à 22 ans, mais est de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les conseils ou pièges à éviter
Définir avec précision ses critères (quartier, rues, style de l'immeuble, étage?) : la recherche est beaucoup plus efficace !
Privilégier une bonne adresse (proches commerces et transport en commun) et un bien de qualité (bon plan, lumineux?) : le bien sera toujours loué et se valorisera à long terme.
Etre réactif : savoir se décider très rapidement quand la ?perle rare? est trouvée car vous n'êtes certainement pas les seuls à l'avoir repérée !
Louer en meublé pour bénéficier d'avantages fiscaux et d'un bail d'un an.
Déléguer la gestion locative et la mise en location pour une tranquillité d'esprit.
Profitez des taux d'emprunt bas et des prix qui baissent !
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Consultante en immobilier, basée à Kuala Lumpur. Recherche immobilière personnalisée à Paris et en province. Tél : 01 220 80 217 |
Claire de Rengervé (www.lepetitjournal.com/kuala-lumpur.html) mardi 25 février 2014
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