Suite du premier volet paru le 24 septembre dernier sur l'origine et l'émergence de Mont Kiara. Vous découvrirez dans ce second et dernier volet, qui en sont les investisseurs et quel type de produit recherchent-ils? Quelle est l'avenir de la ville? Quels sont les projets en terme de décongestion du trafic routier et du développement des transports publics?
Le point central
Au départ, les investisseurs à Mont Kiara étaient constitués de 30% à 50% de mêmes acheteurs qui achetaient de façon répétitive. Ces investisseurs voulaient acheter un nouveau bien pour y résider, chaque fois qu'un nouveau projet de construction voyait le jour. En 2007, Mont Kiara connut une évolution en commençant à attirer des investisseurs plus jeunes et aux revenus intermédiaires qui créèrent un changement dans la tendance de la consommation. Contrairement à leurs prédécesseurs, ces investisseurs étaient activement à la recherche de biens à des fins d'investissement.
Datuk Tee explique qu'aujourd'hui les petits logements à Mont Kiara sont très recherchés par ces jeunes investisseurs. ?Les jeunes investisseurs à la recherche de biens luxueux et hauts de gamme viennent ici à la recherche de propriétés à des prix inférieurs à un million de RM. Si vous regardez les transactions d'appartements de service à Solaris Dutamas, près de 50% d'entre eux concernent des lots plus petits.?
L'agent immobilier Doyou affirme que les petites unités reçoivent une demande plus forte puisqu'elles rentrent dans leur niveau d'abordabilité. ?Le point de départ des prix des lancements actuels autour d'autres quartiers de KL a atteint un nouveau sommet. Voyant que les petits biens à Mont Kiara sont encore dans la même gamme de prix et sont désormais situés dans un quartier plus riche, les investisseurs optent pour cela, et particulièrement pour les biens compris dans une fourchette de prix entre 600.000 RM et 800.000 RM".
Chee Tang Meng, Chef de l'exploitation de Henry Butcher Marketing, commente que la perception que les investisseurs ont de Mont Kiara (problème de surproduction) a donné lieu à une certaine hésitation à investir surtout dans les logements de grande superficie qui sont au-delà du seuil d'accessibilité de la plupart des locaux. "Toutefois, en raison de sa popularité auprès des expatriés, Mont Kiara a bénéficié d'une bonne demande de logements locatifs et de bons rendements locatifs. En conséquence, ceux qui ont investi ici ont bénéficié non seulement de rendements locatifs attrayant, mais aussi d'une bonne valorisation de leur capital."
Les analystes du marché indiquent que dans les deux dernières années, il y a eu une augmentation comprise entre 15% et 30% du prix des logements à Kuala Lumpur et dans des zones précises dans la Klang Vallée comme Puchong, Hartamas et Mont Kiara.
Les données communiquées par Reapfield Mont Kiara montrent que les prix des transactions des biens dans les grands ensembles ont grimpé en moyenne à 350RM par square feet en 2000 et une fois en 2013, les prix ont flambé allant entre 650RM et 1.500RM par square feet tandis que le rendement locatif s'élève à environ 6% .
Un peu comme partout ailleurs dans la Klang vallée, les terrains sont très recherchés à Mont Kiara. En 2010, Duta Tropika qui fut négociée à 3.5 millions de Ringgit a bénéficié de 14% d'augmentation des prix, soit plus 4 millions de Ringgit en trois ans. Pendant ce temps, dans le secteur commercial, les bureaux à Solaris dont les prix étaient de 550RM par square feet ont connu une ascension régulière allant jusqu'à 700RM par square feet en début d'année, tandis que les moyennes de rendement locatif commercial atteignent 4% à 5%.
?Les propriétaires ayant acheté en 2000 ont bénéficié de la meilleure plus-value possible, avec un taux de rendement de 100%. Prenez Mont Kiara Bayu, par exemple, il a commencé à 200-300RM par square feet et affiche désormais un prix de 800RM par square feet. C'est une plus-value presque quatre fois plus élevée?, déclare Datuk Tee.
Jusqu'ici Mont Kiara a définitivement prouvé qu'elle est capable de résister à l'épreuve du temps et à la l'image que l'on s'en fait. Prenant Verve Suites titre d'exemple, Alan Tong donne un aperçu sur la façon dont les propriétés à Mont Kiara se portent actuellement. ?Avec Verve Suites, en regardant les trois blocs que nous avons terminé, il y a désormais 683 unités qui ne sont plus accessibles à la location car entièrement occupées. Nous avons des agents immobiliers qui arrivent au management en demandant des logements pour la location et la réponse est: ?Non, nous n'en avons plus?. Je suis moi-même assez surpris. Le bloc C par exemple, a atteint 80% à 90% de taux d'occupation en six mois. Ramené à maintenant (le lancement du Mont Kiara Pine), 80% à 90% d'occupation n'étaient pas surprenant en raison du fait que l'offre était limitée. Mais aujourd'hui, avec 10 autres développeurs au sein de Mont Kiara, il montre que les locataires et les acheteurs aiment vraiment le produit. Les sous-unités de vente (bien revendu par un propriétaire après achat et non plus par le développeur) s'arrachent très vite, et ne restent pas longtemps sur le marché ".
Alan Tong ajoute: ?L'économie a été bonne durant tant d'années, par conséquent, le pouvoir d'achat a lui aussi augmenté. A l'extérieur, il y a eu une hausse des prix en raison de l'augmentation de la demande. La marque a été établie depuis de nombreuses années en particulier parmi les étrangers. Quand ils viennent et qu'ils aiment l'endroit, ils ont tendance à le recommander à leurs amis. Même l'ambassade leurs suggère de rester à Mont Kiara. Bien sûr, l'adresse de Mont Kiara qui est associée au luxe et à un style de vie haut de gamme, ainsi qu'au fait de vivre au sein d'une communauté internationale, offre aux acheteurs un sentiment d'exclusivité et de sécurité."
Même si les nouveaux développements sont lancés avec une entrée de prix élevée, ils ne sont pas pour autant nécessairement livrés avec un niveau de finition haut de gamme. Cela crée un point de référence élevé pour les autres développeurs et en même temps pousse la valeur des anciens développements plus haut. Les propriétés qui sont en retard finiront par rattraper les acheteurs qui sont incapables de s'offrir une gamme de prix élevée et accepterons de se contenter de propriétés qui n'ont pas connu une forte hausse des prix.
L'avenir
Afin de résoudre ceci, il est prévu d'ouvrir une autre route parallèle à Jalan Kiara, entre Plaza Mont Kiara et Lanai Kiara, menant vers Segambut et qui sera connectée à l'intersection entre le MK28 et le Meridin. Cette nouvelle route contournera simultanément les écoles et les zones commerciales, en détournant le trafic loin de Jalan Kiara, particulièrement durant les heures de pointe.
La construction de la ligne MRT2 qui connectera l'Est Septul, Mid Valley, Bangsar, Mont Kiara, le Matrade Center et Ampang est prévue pour améliorer la connectivité de Mont Kiara. Devant être dévoilée d'ici la fin de cette année, cette ligne devrait booster la valeur des logements et des locations, ainsi que les taux d'occupation des zones dans la proximité des stations. L'avis d'Ho Chin Soon, dessinateur de plan, est que Mont Kiara va définitivement tirer avantage de l'installation de la nouvelle ligne. ?Mont Kiara est un point charnière sur la ligne ciculaire du MRT2. Une fois que l'alignement et l'emplacement exact de la station me seront confirmés, cela changera la donne si, et quand, ils annonceront qu'il y aura une station à quelques pas de Plaza Mont Kiara. Et alors, vous verrez le nombre de nouveaux condominiums pousser comme des champignons dans ses environs ".
Ho Chin Soon ajoute: ? le Matrade est juste à côté de Mont Kiara, et il y aura une station de MRT à la frontière Sud de la métropole de KL. Avec l'augmentation de la connectivité et l'accessibilité qui sont des facteurs qui influent sur la valeur des biens, les prix des locations augmenteront dans le même temps. "
Depuis que Mont Kiara est en passe de manquer de terrain pour développer de nouveaux projets, c'est une question brûlante de savoir si oui ou non, la course à satisfaire la demande va accélérer le développement plus loin, en particulier dans le quartier de Segambut Dalam. A l'heure actuelle, la majorité des terres dans Segambut ont été acquises par des promoteurs immobiliers et il y a déjà des projets existants qui ont adopté le nom de ?Kiara? dans le cadre de leur adresse.
"Il n'a cessé de croître et a continué vers le nord de Segambut qu'ils ont désormais appelé Kiara North. C'est arrivé à Bangsar précédemment quant à un moment donné, les prix ne pouvant plus augmenter, ils ont débordé à Kerinchi, ils ont commencé à l'appeler Kerinchi Bangsar South. Et il s'est avéré être un endroit merveilleux, les valeurs ont augmenté et ceux qui ont acheté là bas sont contents de la plus-value réalisée, " partage Ho Chin Soon. "Mont Kiara a débordé sur les parties de Segambut qui sont faciles à développer, car les différentes parties de Segambut sont un peu vallonnées. Les développeurs immobiliers possèdent la majorité des terrains ici. À l'heure actuelle, Segambut est déjà peu à peu intégré comme un quartier de Mont Kiara. Je ne peux pas prédire l'avenir, si l'ensemble de Segambut ou non sera ou ne sera pas intégré, mais il pourrait y avoir une progression naturelle ".
Tang de Henry Butcher adopte une position neutre sur l'avenir des logements à Mont Kiara. ?Les terrains disponibles s'épuisent à Mont Kiara et les développements les plus récents sont en fait situés dans, ou près de la zone Segambut Dalam, soit loin de l'artère principale de Mont Kiara. Mais il y a encore un potentiel pour l'investissement si le projet est situé à l'intérieur, ou près de la toute première zone de développement, surtout si les logements ne sont pas trop grands (moins de 1.500 square feet) et si le prix du projet est comparable à ceux dans le voisinage immédiat ".
D'autre part, Tee de Reapfield est optimiste sur le potentiel d'absorption de Segambut Dalam dans l'enclave de Mont Kiara. "Le Groupe UOA a déjà lancé un projet dans Segambut Dalam avec le nom ?North Kiara Hills?. Je crois qu'à un moment donné l'intégration de Segambut Dalam arrivera. Mais sa localisation est assez différente, donc, il y aura une différence dans la gamme de prix aussi. Et avec l'aide de nouveaux catalyseurs, il aura une incidence sur les prix et Mont Kiara connaîtra une deuxième vague de valorisation.?
Avec l'amélioration de la connectivité et l'accessibilité, la disponibilité des terrains dans Segambut Dalam et l'offre suffisante de centres commerciaux et de commerces de détail, Mont Kiara va grandir pour être encore plus autonomes. Tee prévoit des condominiums selectifs à Mont Kiara afin de maintenir une forte demande. "Compte tenu de l'augmentation constante des prix au fil des ans, une appréciation du capital pourrait prospérer, mais le rendement locatif pourrait baisser," souligne t-il.
Les données communiquées suite aux recherches menées par Ho Chin Soon montrent que Mont Kiara a connu un déséquilibre entre l'offre et la demande. Mais sur les 20 dernières années, il a augmenté de 19% par an sur une base composée. ?Parfois, le rendement augmente et parfois il baisse. Compte tenu de la nature de l'offre et de la demande, il se définira sur le long terme,? assure Ho Chin Soon.
Source New Straits Times. Lire l'article original
Traduction et photos Alexandra Le Vaillant (www.lepetitjournal.com/kuala-lumpur.html)
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