La fulgurante ascension d'une ville qui était au départ une vaste zone forestière. Ses origines, son développement et comment comment Mont Kiara continue sa mutation et son extension.
Dans le début des années 90, un homme s'est vu proposer à la vente par un agent immobilier une parcelle de terrain de 4 hectares à Segambut Dalam Rubber Estate. Ne comportant aucune route d'accès et avec rien d'autre que des sous-bois et des forêts d'hévéas, le terrain accidenté ne lui semblait absolument pas être un projet séduisant. Lorsque six mois plus tard, l'agent immobilier revint lui proposer un second lopin de terre, il consentit à le voir. Avec très peu d'enthousiasme, il en offrit un prix ridiculement bas qui, à sa surprise, fut accepté par le vendeur. En quelques mois, il acquit ainsi une parcelle de terrain après l'autre, pour finalement cumuler quelque 100 hectares d'un seul tenant qui furent par la suite nommés Mont Kiara.
Selon Datuk Alan Tong, le père fondateur de Mont Kiara, son fils Datuk NK Tong qui avait quelques connaissances en langue française, fut celui qui donna son nom à la ville. Sur les 52 noms proposés lors d'un brainstorming, Mont Kiara fut celui qui survécu au processus d'élimination. Une fois son nom choisi, le terrain accidenté fut aplati et une route d'accès fut construite à partir du feu de signalisation de Sri Hartamas en s'étendant jusqu'à un peu plus d'un kilomètre autour de cette zone.
La première phase de développement : Mont Kiara Pines, fut achevée en 1993. Lancée à 190RM par square feet et composé de 496 lots, le projet embrassa un vrai succès. Le nom s'avéra avoir un certain attrait pour les investisseurs locaux et étrangers. Mont Kiara Pines attira 90% d'investisseurs locaux et 10% de Singapouriens et se forgea alors une forte renommée.
?À l'époque, il était coutume d'attirer des investisseurs provenant de Singapour, nous leur en avons donc vendu quelques lots. Quand Pines fut lancé, le marché immobilier se relevait tout juste de la crise financière de 1986. Par la suite des condominiums dans Bangsar furent évalués à plus de 300 RM par square feet de sorte que même si notre prix était en comparaison moins onéreux, nous avons dû vraiment promouvoir le projet, sans quoi les gens n'auraient eu aucune idée d'où se trouvait Mont Kiara? déclare Datuk Tong.
Par la suite, la deuxième phase de développement vit la naissance de Palma Mont Kiara avec 400 lots. À l'époque, Pines et Palma étaient les deux seuls condominiums à offrir quatre courts de tennis. ?A l'époque les prix de lancement étaient très intéressants et les gens achetaient dans l'intention d'y vivre ou de louer. Il n'y avait pas beaucoup de spéculation à ce moment, ils voulaient vraiment un endroit où vivre ", révèle t-il.
Au fil des ans, Mont 'Kiara s'est imposée d'elle-même comme une zone résidentielle prestigieuse. Située à environ 15 minutes en voiture du centre-ville de Kuala Lumpur et de Petaling Jaya, et équipée de diverses installations, elle devint un choix populaire parmi les acquéreurs.
Aujourd'hui, Mont Kiara accueille trois écoles internationales: Garden International School, Mont Kiara International School et le Lycée Français de Kuala Lumpur. On y trouve aussi une offre pléthorique de bureaux et un vaste choix de restaurants, bars, cafés, de divertissements, de boutiques, de supermarchés et de centres commerciaux.
Avec le succès de la première et de la seconde phase de Mont Kiara, d'autres développeurs commencèrent à affluer pour y tenter eux aussi leur chance. En quelques années à peine, de nouveaux projets de développement continuèrent à proliférer dans cette zone entrainant par là-même la congestion du trafic routier.
En prenant la route de nuit le long du premier tronçon de la Jalan Kiara 1 vers la nouvelle zone, il est difficile de ne pas remarquer la diminution du nombre de fenêtres éclairées. Le taux d'occupation de Mont Kiara a longtemps été un problème persistant que nous avons fait semblant d'ignorer. Selon Tee Kai Shiang, PDG de Reapfield Propriétés, le taux d'occupation du quartier huppé a chuté de 80% à environ 60% à 70% au cours des dernières années. Beaucoup ont spéculé sur le fait que c'est une conséquence directe d'une sur-offre proposée par les nouveaux projets de développements.
?Je dois bien admettre que Mont Kiara est sur-développée, mais l'occupation ne se rapportent pas à la population. Les investisseurs sont la raison principale pour laquelle un développement ou une zone ne peuvent pas parvenir à un taux de 100% d'occupation" déclare Tee. ?La période de vacance d'un bien tend à être plus élevée depuis que le processus de transfert de propriété d'un lot acheté par un expatrié prend plus de temps que l'achat par un local. Par conséquent, certains biens peuvent rester inoccupés durant un certain temps. Et parce que la hausse des prix est bonne, certains propriétaires étrangers n'ont même pas pris la peine de mettre leur bien en location et se voient prêts à en sacrifier le rendement locatif. Certains les laissent vacants alors que d'autres tentent des les louer à un prix inférieur.?
Jonathan Doyou, un agent immobilier spécialisé dans la zone de Mont Kiara, explique que même si l'occupation semble faible, il n'est en effet pas facile d'obtenir de racheter un logement surtout pour les copropriétés plus anciennes. ?Mont Kiara étant développée depuis longtemps et sachant qu'il y a nombre de transferts de propriété en cours, il est difficile de garder une trace des propriétaires actuels. Dans l'état actuel du marché, il y a une forte demande pour les condominiums, donc dès qu'un appartement est disponible, il est cédé très rapidement.? Cela étant, du point de vue du propriétaire d'une maison, cela ne constitue pas pour autant une mauvaise nouvelle.
Mr Tee explique également que la plupart des propriétés achetées le sont à des fins d'investissement. Aujourd'hui, les occupants de Mont 'Kiara se composent de 60% d'investisseurs locaux et de 40% d'investisseurs étrangers qui comprennent principalement les Singapouriens, Coréens et les Japonais. ?Les expatriés ayant acheté des biens immobiliers à Mont Kiara sont pour la plupart des employés expatriés ou des couples âgés et ces gens aiment voyager. Alors parfois, ces logements semblent vides car les gens qui les occupent sont en fait en voyage "
Interrogé sur la demande de logements plutôt du côté de Segambut Dalam, Mr Tee admet que les propriétés situées au plus près de la zone centrale de Mont Kiara ont évidemment une demande plus élevée que celles plus éloignées et menant vers Segambut Dalam.
Inévitablement, les nouveaux acheteurs choisissent souvent comme premier choix les propriétés de premier rang puisque celles-ci sont plus proches de Solaris et des autres centres commerciaux. Le premier emplacement est souvent considéré comme le "vrai" Mont Kiara parce qu'on y trouve l'artère principale de l'ensemble de cette enclave. L'image prestigieuse qu'elle renvoie déteint sans doute sur les nouveaux acheteurs, les immunisant contre les prix affichés plus élevés qu'ils auront à payer.
Ceci ne s'applique cependant pas dans tous les cas. Le lancement de Verve Suites par Bukit Kiara Properties prouve que proposer un bon produit en étant un développeur établi, et dans ce cas précis, le développeur est tout simplement Alan et son fils NK eux-mêmes, permettra d'attirer les acheteurs.
Bien que situé Jalan Kiara 5, qui est à plusieurs pâtés de maisons de la première zone de développement, les trois premières tours de Verve Suites (blocs A, B et C) ont été intégralement vendues et livrées aux propriétaires. La dernière tour (bloc D) lancée en 2010 est vendue à 99%. Actuellement, seuls trois lots restent disponibles à la vente, et toutes les unités du bloc D seront livrées aux propriétaires d'ici la fin 2013.
Retrouvez le volet 2/2 dans notre newsletter du 1er octobre : Mont Kiara, que recherchent ses investisseurs, l'avenir de la ville, les mesures pour solutionner les problèmes de trafic et le développement de l'interconnexion.
Source New Straits Times. Lire l'article original
Traduction et photos Alexandra Le Vaillant (www.lepetitjournal.com/kuala-lumpur.html)
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