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EXPATRIATION-ALLEMAGNE - 7 conseils pour un investissement locatif

Par Expatriation Allemagne | Publié le 29/03/2018 à 02:05 | Mis à jour le 30/07/2018 à 21:16
Photo : (Photo © AdobeStock)
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Longtemps délaissée, l’Allemagne se révèle être un véritable eldorado pour les investisseurs en immobilier locatif. Tout savoir grâce à notre partenaire Expatriation-Allemagne qui dévoile 7 conseils pour que votre investissement locatif en Allemagne soit une réussite.

Depuis plusieurs années, le marché est en plein boom et les prix dans certaines villes ont déjà doublé. Les Français ont un attrait indéniable pour l’immobilier et nombre d’entre eux souhaitent, depuis leur pays d’accueil, investir dans la pierre.

Alors comment tirer son épingle du jeu et réaliser des investissements rentables sur le long terme ?

Noël Françon, conseiller financier et expert en investissement immobilier, ainsi que Florian Chiron, conseiller en accumulation, création et protection de patrimoine vous livrent leurs 7conseils pour réussir votre investissement immobilier locatif.

Expatriation-Allemagne, qui sommes-nous ?

Animée par un réseau de consultants francophones experts dans leur domaine, notre association a pour but de simplifier la compréhension du système administratif, social et fiscal allemand pour les ressortissants français et francophones afin de faciliter leur intégration en Allemagne.

Nous défendons les intérêts spécifiques de nos adhérents et les conseillons en français en matière de couverture santé, épargne, retraite (tarifications préférentielles) et informons sur la fiscalité ainsi que l’administratif (allocations – démarches). Pour des demandes plus spécifiques, notre réseau de conseillers, y compris avocats spécialisés, peut être missionné et vous aider dans vos projets.

1.    Ne cherchez pas le bon timing, mais la bonne stratégie

Les prix vont-t-ils encore monter ? Est-ce le bon moment ?

La question du timing se pose pour de nombreux acheteurs potentiels. Tenter de prédire l’avenir, regretter de ne pas avoir investi plus tôt ou encore repousser son achat dans le futur sont autant de freins à la création de patrimoine immobilier.

Afin d’atteindre votre objectif, la meilleure méthode est encore de s’inspirer des personnes parvenues à créer du patrimoine immobilier de manière importante.

Les prix actuels reflètent des paramètres à la fois positifs et négatifs. Ces paramètres peuvent changer, il est cependant impossible de prévoir de manière certaine dans quel sens ils évolueront.

Cherchez donc les bonnes opportunités quelle que soit la situation du marché et adoptez une stratégie vous permettant de créer du patrimoine sur le long-terme tout en vous parantà toute éventualité en diversifiant et protégeant votre patrimoine.

2.    Achetez dans une région à forte croissance

La démographie en Allemagne est inférieure à celle de la France, principalement en raison d’un déficit des naissances. Le taux d’immigration des 4 dernières années a eu un certain effet compensatoire sur cette donnée. Il semble cependant peu probable que cette tendance perdure.

Un nouveau ralentissement démographique laisse présager une diminution de la population de certaines régions au profit d’autres parties de l’Allemagne.

Il n’y a rien de moins rentable ou de plus coûteux qu’un immobilier vide qu’il faut continuer à entretenir.

Photo Fotolia
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Mais alors, dans quelles régions investir ? Les Métropoles de Stuttgart, la région du Rhein-Main-Gebiet, de Mannheim, Cologne et de Nuremberg offrent actuellement de très bonnes perspectives de croissance.

3.    Privilégiez les périphéries des villes plutôt que le centre-ville

Les prix d’achat des logements dans le centre des grandes villes sont très souvent surévalués.

Les rendements locatifs, qui dépassent à peine 3% sont bien trop faibles si l’on prend en compte les coûts d’entretien et de gestion.

Pour un investissement locatif, il est recommandé de viser les périphéries, où les infrastructures et le cadre de vie sont adaptés pour les familles. En s’éloignant des centres ville, les prix d’achat diminuent plus rapidement que les loyers. De plus, les Allemands sont de moins en moins prêts à payer des différences de prix astronomiques pour habiter dans les centres-villes.

La combinaison gagnante ? Un compromis entre rendement locatif et bonne perspective de location. Pour cela,assurez-vous que le logement soit bien desservi par les transports en commun ou par la route.

4.    Ne misez pas tout sur l’immobilier

Alors que l’immobilier est un très bon investissement sur long terme, il est important d’assurer ses arrières.

L’erreur que font de nombreux acheteurs : investir jusqu’au dernier centime dans leur immobilier. Gardez assez de liquidités pour d’éventuelles réparations, même si cela nécessite de s’endetter légèrement plus. Vos liquidités vous rapporteront moins que votre investissement, elles vous garantissent cependant une sécurité indispensable en cas de besoin. Gardez en tête qu’un immobilier est un investissement immobile, c’est-à-dire non liquide. Une fois l’argent investi, il ne pourra pas être récupéré avant que le bien soit vendu, ce qui peut prendre plusieurs mois, années… et qu’une vente forcée pour mauvaise gestion de ses finances est rarement source de plus-value.

Autre erreur commune : rembourser le crédit immobilier le plus rapidement possible. En remboursant rapidement, vous vous privez d’une capacité d’épargne importante pouvant être utilisée pour des investissements moyens terme (fonds d’investissement, assurance-vie française…). Sources de rendements importants, plus liquides, ce type d’investissement est indispensable à l’équilibre et la bonne santé de votre patrimoine. Ils vous permettront de passer l’orage si les prix de l’immobilier baissent, voire même vous constituer un apport pour que vous profitiez de la baisse en effectuant d’autres achats immobiliers.

Autre corde à avoir à son arc, les assurances retraites défiscalisées allemandes.  Elles ont un rapport chance/risque meilleure que l’immobilier et vous permettent de diversifier davantage.

Protégez votre patrimoine en prenant les assurances adaptées. Un bon nombre d’entre elles ne sont pas obligatoires mais cependant indispensables.

5.    Achetez des logements déjà loués

Dans les quartiers demandés, les logements loués peuvent s’acheter avec une décote. Cela s’explique par le fait que la loi allemande protège fortement les locataires en limitant l’augmentation des loyers. De plus un bail est à vie et un achat ne brise pas un contrat de location.

Les logements déjà loués sont donc en général un critère éliminatoire pour des personnes cherchant à acheter leur résidence principale. Ce groupe d’acheteur ont tendance à se laisser guider par l’émotion et faire grimper le prix des logements.

Par conséquent, seuls les investisseurs locatifs sont susceptibles d’acheter des logements déjà loués. Les prix au mètre carré sont en général moins élevés que pour un même logement vide.  Ce genre d’investissement est certes à court terme plutôt négatif pour les liquidités mais a une bonne perspective de plus-value sur le long terme.

Ceci à condition d’une part d’augmenter lentement et surement le loyer sur 10 ans, date après laquelle les plus-values ne sont plus imposables. Et d’autre part avoir un bon management de ses liquidités.

N.B. : Le potentiel de plus-value est d’autant plus élevé si le loyer n’a pas été augmenté sur plusieurs années et se trouve actuellement en dessous des prix du marché.

6.    Ne faites pas les choses à moitié

Il existe plusieurs stratégies efficientes afin de créer du patrimoine grâce à l’immobilier : acheter sa résidence principale, acheter un investissement locatif clef en main, acheter un bien avec des travaux, acheter des fonds d’investissement immobilier…

Chacune a ses avantages et ses inconvénients. Une erreur fréquente est de vouloir combiner deux stratégies. Ne confondez pas résidence principale et investissement immobilier.

Acheter un appartement vide pour le louer en revenant en France n’est pas la stratégie optimale. Non seulement d’un point de vue fiscal mais aussi d’un point de vue pratique. Un appartement à votre goût n’est pas non plus le meilleur des investissements locatifs.

De la même manière, acheter du locatif ancien et gérer seul votre appartement nécessite un investissement important en terme de temps, d’énergie ainsi que de se former sur la législation allemande, se créer et entretenir un cercle d’artisans compétents et dignes de confiance.

Il est parfois préférable d’acheter un bien clef en main dans de grands lotissements dont la gestion est complément gérée par des professionnels, ou d’investir dans des SCPI françaises.

7.    Demandez l’avis d’un professionnel qualifié

Le métier d’agent immobilier en Allemagne n’est pas autant réglementé qu’en France. Il existe de nombreux soi-disant professionnels proposant des investissement clef en main qui sont en réalité des arnaques.

L’Allemagne a connu dans ce domaine des scandales. On ne compte plus les biens immobiliers d’Europe de L’Est sans valeur ayant été vendus à des investisseurs privés grâce à un réseau commercial très puissant.

Un conseiller doit être choisi sur les critères suivants : investit-il beaucoup d’argent pour l’apparence de son business (brochures, voiture…) ? Est-t-il transparent et combien y a-t-il d’intermédiaires ? Investit-il lui-même dans l’immobilier ou est-il seulement un vendeur ? Depuis combien de temps exerce-t-il une activité de conseil ? Vous-a-t-il été recommandé par une personne de confiance ou l’avez-vous trouvé via une publicité sur internet ?

Une approche proposant des solutions multiples est en général plus pertinente car le financement et son intégration dans une stratégie patrimoniale globale sont au moins aussi importants que le choix du bien immobilier.

Contactez nos experts pour un conseil sur mesure.

Auteurs de cet article : Noël Francon, immobilier & intelligence financière et Florian Chiron, accumulation, création et protection de patrimoine

Édition de cet article : Élodie Taisne, assurances, santé & retraite

Jeudi 29 mars 2018, (www.lepetitjournal.com/francfort)

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