En 2012 nous vous décrivions déjà dans un article l’état de l’immobilier à Cologne. Le bilan était peu réjouissant : une hausse des prix avait déjà commencé dans la ville. En 2017, le constat est sans appel, les prix continuent leur progression dans des proportions inquiétantes, que ce soit pour la location ou la vente. Le prix du mètre carré moyen est passé de 9,50€ en 2012 à 11,62€ en 2017. Le plus alarmant reste encore la pénurie de logement qui pousse encore les prix à la hausse.
Arrivée à Cologne pour deux mois de stage, je cherchais la même chose que la plupart des gens : un appartement ou une chambre en colocation : situation centrale, lumineux, de taille et de prix respectables. On m’avait pourtant mise en garde. Trouver un appartement à Cologne serait une rude épreuve financière. Mais que le pire serait le manque d’appartements libres. Sur les sites de particulier tel wg-gesucht les prix étaient effectivement élevés, notamment pour les quartiers du centre et la proche périphérie. Les annonces pour les studios variaient dans les quartiers centraux, de Nippes ou encore d’Ehrenfeld de 349€ à plus de 520€ par mois.
Mietespiegel : l’index de prix à l’échelle nationale
Le système allemand Mietespiegel est un site de référencement des prix du mètre carré qui est né à Cologne en 1973, mais qui s’étend désormais dans toute l’Allemagne. Il est possible de consulter les prix des grandes villes allemandes, quartier par quartier selon des critères fixes comme la taille du logement, sa situation ou encore les prestations (garage, internet, équipement…). Si la situation devenait inquiétante en 2011, elle ne s’est pas améliorée depuis, elle a même empiré. Le prix moyen du mètre carré à Cologne est actuellement de 11,62€. Il était de 9,50€ en 2011.
Certains quartiers en périphérie étaient à l’époque épargnés par la hausse des prix qui ne concernait que les quartiers centraux et en bordure du Rhin. Mais des quartiers comme Ehrenfeld et Nippes sont désormais aussi dans la fourchette haute des prix. Pour un 60m carré le prix moyen de location du mètre carré était en 2011 de 7,96€ à Cologne. En 2016 il fallait débourser 11,13€, alors que la moyenne allemande est de 10,43€. Selon le site du ministère de l’intérieur, l’expatrié à Cologne doit être conscient que “les loyers les plus chers se trouvent à Munich (…) Wiesbaden, Düsseldorf, Francfort sur le Main, Cologne et Hambourg.“
Les achats aussi en augmentation
Les achats suivent malheureusement la même courbe depuis 2015. Selon le site numbeo, le prix du mètre carré à Cologne varie entre 3.000€ et 4.200€, ce qui place la ville dans la moyenne haute des villes d’Allemagne, même si cela reste 14% sous le prix moyen français. En référence, le prix moyen du mètre carré à Dresde est de 2.900€ et 5.812€ à Hambourg.
La pénurie de logement
Plus encore que les prix, c’est surtout le manque de nouveaux logements qui fait la réputation récente de Cologne d’une ville où il est bien difficile de se loger. Acheter un bien à Cologne est devenu un casse-tête pour de nombreuses familles, dont le prix n’est pas le principal obstacle : “Certains de mes amis ont même renoncé, pourtant ils travaillent tous les deux et gagnent bien leur vie. Ils ont préféré garder leur appartement plus petit et acheter un bien secondaire en France (…) Il nous a fallu un an pour trouver notre maison, les logements ici sont toujours très petits, avec peu de chambres et c’est très cher. Il faut passer par des agences, internet ou par le bouche à oreille, car personne ne met de pancarte “à vendre“ sur sa façade“, soupire Elise, expatriée depuis trois ans.
Cologne, quartier par quartier
Selon le site immobilienscout24, les secteurs en plus forte augmentation sont sans surprise au centre (Altstadt Nord et Süd : 13,78€, Ehrenfeld : 12,66€, ou encore Lindenthal 13,35€ Deutz et Rodenkirchen). Les quartiers les moins chers restent ceux éloignés du centre comme Blumenberg (8,51€) Eil (8,19€) ou encore Meschenich (7,67€). Vous pouvez trouver les cartes interactives avec les prix moyens à Cologne sur les sites suivants :
http://www.koeln.de/immobilien/mietspiegel.html
Il s’agit de rester mesuré. Cologne est bien loin des niveaux fous de Paris, Londres ou encore Berlin. Les prix sont simplement en forte augmentation et le manque de nouveaux logements est conjugué à une population en hausse : on estime qu’en 2040 la population de Cologne aura atteint 1,2 million d’habitants. Une spéculation et une bulle immobilière sur les biens en vente restent actuellement la plus grande crainte des habitants de cette ville.
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