Vous résidez en Allemagne et vous détenez en France un bien immobilier que vous louez nu. Les revenus que vous procure cet immeuble sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. Seules certaines charges peuvent être déduites de vos revenus locatifs. Les revenus nets sont imposés à un taux minimal de 35,5% pour les non-résidents depuis le 1er janvier 2012. Rappelons que depuis le 1er janvier 2012, les revenus nets fonciers perçus en France par les non résidents sont imposés au taux minimal de 35,5% !
D’un point de vue fiscal, les revenus dans ce type de location sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Les charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs sont plus importantes. Vous pouvez ne supporter aucun impôt sur les revenus perçus pendant de nombreuses années.
La transformation de la location nue en location meublée répond cependant au respect de certaines conditions.
Il faut le faire lors du départ d’un locataire, ou dans le cadre d’un renouvèlement de bail. Le bailleur peut également s’entendre avec le locataire pour que celui – ci accepte de louer le bien meublé désormais. Le bailleur ne peut pas contraindre son locataire à changer un bail en cours.
Choisir de louer en meublé doit se baser sur l’examen du lieu de situation du bien. La location meublée doit répondre à un marché : ce marché est généralement les grandes et moyennes villes, les centres villes, les villes étudiantes, les villes touristiques. Généralement les appartements de petite surface sont plus adaptés à ce type de location (studios, 2 pièces)
Cependant certaines maisons se louent très bien en meublé, notamment dans les régions touristiques ou pour de la colocation entre étudiants.
Juridiquement, il est possible de transformer, sans formalités administratives, un logement nu en logement loué meublé. Cependant, certaines vérifications au préalable s’imposent :
- Aucune disposition du règlement de copropriété ne doit interdire la location en meublé. Il faut donc vérifier en lisant le Règlement de copropriété ou en demandant au syndic de copropriété.
- La transformation du logement doit dans certains cas être soumise à une autorisation préfectorale.
- Les locaux loués doivent obligatoirement être des locaux d’habitation.
Enfin, pour que le propriétaire puisse bénéficier du régime de la location meublée, le local loué doit être normalement ou suffisamment meublé. Outre les meubles indispensables (lit, chaises, la table, ustensiles de cuisine, linge de maison, …), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson…) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.
Signalons encore que lors du changement fiscal de revenu foncier au bénéfice industriel ou commercial d’un bien locatif, il convient d’examiner le résultat fiscal du bailleur sur les 3 derniers exercices fiscaux.
En cas de déficit fiscal constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, il convient d’en informer l’Administration Fiscale et de procéder au remboursement de l’économie d’impôt éventuellement généré par ce déficit.
Mireille Schröder (www.lepetitjournal.com/cologne) Mercredi 2 avril 2014
Droit fiscal et Conseil en Gestion de Patrimoine
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