Dans notre dernier article de cette rubrique, nous avions abordé plusieurs questions à envisager avant de créer une entreprise ?down under?. L'étape suivante pourrait être de louer des locaux pour exercer votre activité. Cet article souligne l'environnement juridique qui encadre la location de locaux en Australie. Il est important de noter que chaque Etat et chaque territoire en Australie possède son propre système juridique concernant le droit de propriété ; cet article ne pourra donc poser les questions que de façon générale.
Le droit de propriété en Australie
Le droit de la propriété en Australie est un système de ?titre par enregistrement?, connu sous le nom de système ?Torrens?. Cela signifie qu'un registre central est tenu (par le département responsable de chaque Etat et territoire), et qu'il est possible de consulter ce registre pour connaître l'identité du propriétaire foncier. Ce système permet ainsi de vérifier l'identité du vrai propriétaire et de prendre connaissance d'intérêts particuliers qui doivent être considérés avant de signer un contrat de bail (ou de vente).
La diligence raisonnable
Si vous envisagez de louer des locaux, il est important d'effectuer au préalable quelques vérifications et de consulter des professionnels. Cela inclut non seulement une diligence raisonnable juridique (la vérification de la propriété, les autres intérêts du bien pouvant affecter vos droits en tant que locataire, etc.), mais aussi d'autres questions cruciales d'un point de vue commercial :
- La propriété est-elle gérée professionnellement?
- Devriez-vous discuter avec d'autres locataires?
- Avez-vous consulté l'autorité compétente pour vérifier les intentions urbanistiques sur les locaux, et leur impact potentiel sur vos affaires?
- Avez-vous consulté un agent de location expérimenté (outre l'agent de location du propriétaire, bien sûr!) pour vérifier que c'est une bonne affaire?
Notez qu'un ?bon? propriétaire favorisera la croissance de votre entreprise alors qu'un ?mauvais? propriétaire pourra entraver la bonne conduite de votre entreprise.
Les différents types de baux
La longueur et le contenu du contrat de bail varient en fonction de plusieurs facteurs, tels que le type de propriété concerné et l'attitude du propriétaire. La plupart des Etats et territoires australiens utilisent des modèles de contrats de baux (?types?) fournis par le barreau local, ou l'Institut des biens. Il faut néanmoins être prudent dans l'utilisation de ces documents car ils ne se prêtent pas à tous les types de baux et les dispositions juridiques peuvent souvent ne pas être négociées. Plusieurs questions doivent en effet être envisagées, et le recours à des conseils juridiques est vivement recommandé, surtout si le bail est envisagé sur une longue durée.
Les différents types de baux tels que les baux de location de détail (de même que les baux résidentiels) sont lourdement réglementés. Chaque Etat et territoire australien adopte des lois similaires qui sont, essentiellement, favorables au locataire.
Considérons brièvement les baux commerciaux et ceux de location de détail.
1. Les baux commerciaux
Contrairement aux baux pour commerçants de détail, les locataires et les propriétaires sont libres de négocier les dispositions des baux commerciaux. Les propriétaires vont souvent présenter un bail qui leur est favorable, et en tant que locataire, il vous est recommandé de prendre soin de les réviser attentivement. Voici une liste non exhaustive de questions qui doivent être considérées dans le cas d'un bail commercial :
- Les cautionnements personnels : Un cautionnement personnel va sécuriser les obligations de votre entreprise à l'égard du bailleur, mais il expose vos biens personnels si votre entreprise ne peut couvrir les coûts du bail. Ceci, bien sûr, suppose que vous avez créé une société ou une autre entité juridique pour exercer votre activité. Il n'est pas déraisonnable pour un propriétaire de demander une sécurité, mais il existe des alternatives moins risquées pour le locataire, par exemple les garanties bancaires et les liens de sécurité. Dans la mesure du possible, vous devriez éviter de provisionner un cautionnement personnel.
- Les dépenses : Les dépenses concernent l'électricité, le gaz, les taux, les honoraires de gérance, etc. Elles sont en général payables en sus du loyer. Les dépenses peuvent s'avérer considérables en Australie, vous avez donc tout intérêt à demander une estimation à votre propriétaire dès le début de vos discussions. Vous pouvez également envisager un plafond pour les dépenses dont vous serez responsable, ou une limitation de ces dépenses (à un pourcentage du loyer par exemple).
- Les responsabilités d'entretien : En général, le bailleur exigera que le locataire entretienne lui-même les locaux. Cela va de soi. Cependant, il existe quelques exceptions à cette règle, comme par exemple l'usure normale, ainsi que les réparations de structure.
Les réparations de structure (qui ne sont pas imputables au locataire) devraient être sous la responsabilité du propriétaire. Il ne suffit pas de dire que ces responsabilités ne sont pas imputables au locataire, le bail doit stipuler explicitement cette responsabilité du propriétaire.
Soyez attentifs aux pièces d'équipement qui pourraient être coûteuses à entretenir, à réparer, et à remplacer. Cela concerne notamment les systèmes de climatisation. Dans quelle mesure le propriétaire est-il responsable de ces coûts?
- Les indemnités du locataire à l'égard du propriétaire : Les indemnités contractuelles peuvent considérablement augmenter vos responsabilités potentielles, parce qu'elles peuvent rendre un locataire responsable de dépenses dont il ne serait autrement pas responsable en vertu de la loi. Il peut être complexe d'assurer de tels risques, et un soin tout particulier doit donc être apporté à ces dispositions, car elles peuvent potentiellement détruire votre entreprise si les relations avec le bailleur venaient à se dégrader. Soyez vigilants et assurez-vous qu'elle soient correctement définies.
- Autres questions : De nombreuses autres questions demeurent importantes pour les locataires prospectifs :
? Les activités du locataire exigent-elles certaines modifications du bâtiment? Cela signifie-t-il que de nouveaux équipements de lutte contre les incendies sont nécessaires?
? Si le locataire doit s'appuyer sur une promesse du propriétaire, y a-t-il des garanties et protections appropriées stipulées dans le bail?
? Est-il nécessaire que le bail soit enregistré sur le titre pour protéger efficacement les intérêts du locataire?
2. Les baux détaillants
La législation "détaillante" s'applique (avec quelques exceptions) aux entreprises qui vendent principalement des marchandises, ainsi qu'aux entreprises situées dans des centres commerciaux pour détaillants. Comme indiqué plus haut, les baux détaillants sont traités différemment par la loi. Ils sont lourdement réglementés en Australie pour combattre les inégalités de pouvoir perçues entres les locataires détaillants et les opérateurs de centres commerciaux pour détaillants. Pour plus de renseignements, veuillez consulter ce site web gouvernemental : www.business.gov.au/BusinessTopics/Fairtrading/Pages/Retailleasing.aspx
Les principaux avantages prévus par la loi pour les détaillants sont les suivants :
? Le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu'il paie les coûts nécessaires à la préparation et la négociation d'un accord de bail ;
? Le propriétaire doit fournir au locataire un document de renseignements (contenant toute information pertinente sur les locaux et la liste des autres entreprises présentes dans le centre) ;
? Les locataires bénéficient d'une période de location minimale de cinq ans ; et
? Les dispositions relatives à la révision du loyer sont prévues..
Etant donné que la législation dans ce domaine est régulièrement modifiée, DLA Piper a préparé un "Guide des baux détaillants" disponible sur simple demande.
Les permis de vente d'alcool
Si vous souhaitez vendre de l'alcool, veuillez noter que c'est un domaine lourdement réglementé en Australie. Chaque Etat et territoire dispose de ses propres lois et de son propre département chargé du contrôle de l'alcool.
Il existe de nombreux types de licences pour la vente d'alcool. La licence appropriée dépend du type de local et du type d'entreprise que vous envisager d'exploiter.
Il existe également des licences disponibles pour les évènements ponctuels. Si c'est précisément ce qu'il vous faut, vous pouvez demander plus de renseignements au département compétent pour vos locaux.
Conclusion
Les contrats de baux sont des documents juridiques complexes qui requièrent beaucoup de précautions. Votre bail va généralement se prolonger pendant de nombreuses années et représente un investissement considérable. Il vous est donc vivement recommandé de consulter votre conseiller juridique. DLA Piper serait très heureux de vous prêter assistance.
Peter FINAN & Fabrice LINCOLN, avocats de DLA Piper en Australie.
DLA Piper (www.lepetitjournal.com/Perth), jeudi 13 mars 2014.
L'annuaire 
