Est-ce que Détroit est encore une ville où les placements immobiliers sont intéressants ? Pour le savoir, nous sommes partis à la rencontre de Franck Nogues, spécialiste des placements immobiliers et fondateur de Immo-US.
Depuis quand Detroit est devenu un bon placement immobilier ? Quel a été le déclencheur ?
Le déclencheur du rebond de Detroit ont été la mise en faillite de la ville en 2013. Cela a permis une réduction de la dette d’un tiers. L’autre déclencheur a été la nomination de Mike Dugan en tant que Maire le 1er janvier 2014. Kwame Kilpatrick a été déchu de ses fonctions en 2008 et a écopé de 28 ans de prison. Monsieur Dugan a pris les mesures de l’enjeu et n’a cessé de faire repartir Detroit du bon pied. Il poursuit très efficacement ses efforts aujourd’hui.
Le second déclencheur est privé. C’est la réunion de plusieurs milliardaires qui ont créé le « Made in Detroit ». Parmi les plus connus d’entre eux, on peut remarquer Dan Guilbert, fondateur et actionnaire principal du plus gros courtier de crédit en ligne Quicken Loan ainsi que Mike Ilich, récemment décédé, fondateur de Little Caesar Pizza. Sa compagnie a financé le magnifique complexe sportif sur Woodward qui accueille spectacles, basket, hockey. Passionné de sport, il a toujours soutenu l’équipe de Base Ball « Tigers ». Manuel Moroun était en 2008, la 321ème fortune des Etats Unis et possède toujours l’Ambassador Bridge qui relie les Etats Unis au Canada. Ce sont près de 1000 camions qui le traversent chaque jour. Il vient de vendre l’ancienne gare de Detroit à Ford qui est en train de la rénover pour y installer ses bureaux et construire des immeubles autours pour ses salariés.
Quels ont été les signes de revisatilisation de la ville ?
Les signes de revitalisation sont l’apparition des grues, la rénovation de Downtown et de Midtown, la mise en fonction d’une ligne de tramway. Les constructeurs automobiles ont dépensé des centaines de milliards de dollars ces dernières années pour relancer la production automobile à Detroit. Google a même installé le siège de sa Google Car en périphérie, à Novi. Le centre de recherche de Ford est au sud de l’aéroport à Flat Rock. Le dernier en date, Chrysler vient d’annoncer un investissement de 6, 5 milliards de dollars et la création de 6500 emplois.
Le pouvoir politique n’est pas en reste avec la nomination au ministère du logement de Ben Carson, célèbre micro chirurgien, originaire de Detroit et Boston, seul homme de couleur du gouvernement Trump.
Pouvez-vous nous parler des prix de l’immobilier à Detroit comme le prix au square feet, la rentabilité, les prix à la rénovation ?
Le prix d’achat de l’immobilier au square feet ne veut pas dire grand chose pour des maisons complètement démolies. D’ailleurs Mike Dugan continue de raser les maisons qui ne respectent pas les programmes de rénovation. Une fois rénovée, le prix est de l’ordre de $70 du sqft. La rentabilité dépend de l’ensemble des charges. Il faut déduire les frais de gestion, l’assurance, la taxe foncière, les frais de renouvellement de LLC, la comptabilité et nous provisionnons en général 1 mois de loyer pour l’entretien annuel de la maison. Il ne s’agit pas d’afficher un rendement record et de ne pas le respecter, mais de proposer un rendement réel. Les prix de rénovation dépendent vraiment de l’état des maisons. Cela peut aller de $10,000 à plus de $50,000 pour les plus endommagées.
Acheter c’est bien, mais louer c’est encore mieux. N’est-ce pas compliqué de louer à Détroit ? Quel est le taux de vacance ?
Compte tenu de la démolition des maisons et immeubles insalubres, compte tenu de l’arrivée massive d’habitants, toute maison terminée est immédiatement louée. Notre taux de vacance est très faible. À cet effet, une étude de SmartAsset démontre que Detroit est la ville où les loyers ont le plus progressé aux Etats Unis de 2014 à 2017 avec un loyer moyen qui est passé de $792 à $1,180 en 3 ans !
Pourquoi faut-il investir à Détroit ?
Il est conseillé d’investir à Detroit afin d’obtenir des prix d’achat très faibles et pour profiter du rebond de la ville. Nous connaissons la capacité de résilience des américains et les facultés de rebond dont ils ont su faire preuve notamment sur la dernière décennie.
Est-ce qu’il y a encore de bonnes affaires immobilières à faire à Détroit ? Et pour combien de temps ?
Il y a encore de bonnes affaires et nous pensons en avoir encore pour une année.
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