Chaque mois, le cabinet d'avocats TMC LEGAL vous propose un article afin de vous informer sur la situation économique du Mexique ou de vous aider dans vos démarches juridiques et commerciales au Mexique. Aujourd'hui, l'article traitera des restrictions portant sur l'acquisition de la pleine propriété au Mexique.
Le Mexique par son vivier de travailleurs qualifiés, sa faune, sa flore et sa localisation géographique privilégiée attire autant les investisseurs financiers que les entrepreneurs et les particuliers désirant s'y installer.
En 2014, le Mexique se classait 10ème pays du monde en termes d'Investissement Direct à l'Etranger pour un montant de 38 milliards de dollars investis durant l'année[1]. La croissance du PIB est envisagée à hauteur de 2,5% en 2016 et de 2,9% en 2017[2].
A la vue de ce contexte économique favorable, l'investissement immobilier au Mexique est une opportunité pour réaliser des plus-values ou des bénéfices locatifs substantiels à court ou moyen terme dans les zones géographiques profitant en premier plan de cette croissance économique.
Cependant, l'investissement dans l'immobilier au Mexique par une personne de nationalité étrangère sera régi par des dispositions légales différentes selon la localisation du bien.
Le concept de Zone Restreinte
La Constitution Politique des Etats-Unis du Mexique de 1917 et la Loi sur l'Investissement Etranger du Mexique disposent que les étrangers ne peuvent acquérir la propriété de biens immeubles situés à moins de 100 kilomètres des frontières terrestres du Mexiques et a moins de 50 kilomètres des plages du pays, cette zone est dénommée Zone Restreinte (Zona Restringida).
Les biens immobiliers situés en dehors de la Zone Restreinte
Tout immeuble situé en dehors de la Zone Restreinte pourra être obtenu en pleine propriété par un étranger. Dans cette situation, l'opération présentera de grandes similitudes à l'acquisition d'un immeuble en France. Il conviendra cependant d'obtenir une autorisation préalable du Secrétariat des Relations Extérieures (Secretaría de Relaciones Exteriores).
Il conviendra de rédiger un contrat de vente et de constater cette vente immobilière par l'intermédiaire d'un Notaire Public (Notario Público) et de l'enregistrer auprès du Registre Public de la Propriété du Mexique (Registro Público de la Propriedad).
Dans la plupart des situations, il s'avère indispensable de recourir à un conseil aux fins de sécuriser l'opération d'achat immobilier au Mexique.
En effet, si la vente d'un bien immobilier en dehors de la Zone Restreinte ne présente pas d'obstacle juridique majeur, les modalités de la vente (prix, travaux, entretien, modalités de transmission de la propriété) doivent être scrupuleusement régies par les clauses du contrat de vente immobilière sous peine de faire face à des complications pouvant s'avérer délicates à résoudre depuis l'étranger (difficultés à contacter le vendeur, barrière de la langue, méconnaissance du droit mexicain).
Les immeubles situés dans la Zone Restreinte
Dans le cas des immeubles situés au sein de la Zone Restreinte, l'acheteur étranger devra avoir recours à un mécanisme juridique dont l'appellation remonte au droit romain : Le Fidéicommis (Fidecomiso) et dont le régime est semblable à celui du Trust des pays anglo-saxon aux fins d'acquérir indirectement la propriété de l'immeuble.
Un entrepreneur étranger peut cependant acquérir des biens immobiliers situés en Zone Restreinte en pleine propriété si cette acquisition se fait pour des fins non résidentielles.
Le Fidéicommis fait intervenir 3 parties :
- le Constituant (Fideicomitente) qui transfèrera la propriété de son bien (le Vendeur) ;
- le Fiduciaire (Fiduciary) qui deviendra propriétaire du bien. Les institutions pouvant être Fiduciaires sont limitativement énumérées par la loi, ce seront de manière générale les banques mexicaines ;
- le Bénéficiaire (Fideicomisario) qui sera bénéficiaire de l'opération (l'Acheteur).
Le Fidéicommis portera sur les droits de propriétés de l'immeuble qui seront transmis au Bénéficiaire en contrepartie du paiement du prix convenu entre les parties (l'Acheteur et le Vendeur).
Le Bénéficiaire disposera de tous les droits sur l'immeuble (il pourra le vendre ou le louer) mais ne sera pas le véritable propriétaire du bien en raison des contraintes imposées par le droit mexicain.
Le Fiduciaire sera propriétaire du bien mais n'aura en aucun cas le pouvoir d'exercer des actes de gestion sur le bien. Il faut voir le Fidéicommis, dans le cadre de cet article (le Fidéicommis pouvant être utilisé pour d'autres finalités que l'achat de biens immobiliers), comme un simple montage juridique ayant pour finalité de permettre aux étrangers d'accéder à la propriété en Zone Restreinte. Le Fiduciaire devra être rémunéré en vue de sa mission.
Le contrat de Fidéicommis sera conclu pour une durée de 50 années et pourra être renouvelé automatiquement une fois. Ensuite, le renouvellement du contrat nécessitera l'accord du Secrétariat Général des Relations Extérieures (Secretaría de Relaciones Exteriores).
L'opération d'achat immobilière en Zone Restreinte présentera pour le reste les mêmes caractéristiques qu'hors Zone Restreinte, il conviendra de rédiger un contrat précisant scrupuleusement les obligations des parties et les conditions de la vente et passer devant un notaire public et d'enregistrer le transfert de propriété auprès du Registre Public de la Propriété du Mexique (Registro Público de la Propriedad).
Il conviendra également d'obtenir une autorisation préalable du Secrétariat des Relations Extérieures (Secretaría de Relaciones Exteriores).
Le recours à un conseil est fortement recommandé aux fins de régler au mieux les différentes étapes de la vente.
Ainsi l'investissement immobilier au Mexique, malgré la dualité de son régime, ne présente pas de difficultés majeurs et permet de placer son patrimoine au sein d'un pays à l'avenir de plus en plus prometteur.
Actuellement, le cours actuel favorable du dollar américain par rapport au dollar mexicain bénéficie à la zone euro et permet en conséquence d'investir au Mexique en bénéficiant d'un taux de change avantageux.
TMC LEGAL
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