Alors que l'on a toujours parlé de la crise immobilière américaine, responsable de la crise mondiale que nous connaissons actuellement, la rédaction s'est penchée sur la situation australienne. Et si le pays vivait la même crise immobilière ? Réponse avec des experts du marché australien.
"Soyons clairs. Je suis devant un feu et je vous offre une assurance incendie". Dans The Big Short, Le Casse du Siècle, oscar du meilleur scénario adapté en 2016, plusieurs traders découvrent que le marché immobilier américain est sur le point de s'effondrer et décident de parier contre l'économie américaine. Pari gagnant puisqu'en 2007, la bulle immobilière s'effondre, entraînant avec elle toute l'économie mondiale et nous plongeant ainsi dans une crise dont nous voyons les conséquences au quotidien. La situation pourrait-elle se répéter à Sydney et en Australie dans les prochaines années ? C'est ce que nous avons cherché à savoir en allant interroger plusieurs experts du marché immobilier australien. Leur réponse a été claire : une crise majeure, certainement pas. Mais les prochaines années risquent d'être compliquées en matière d'immobilier.
Qu'est-ce qu'une bulle ?
"Une bulle financière ou bulle spéculative correspond à une situation où le cours des titres augmente fortement et atteint des niveaux jugés, par une petite minorité de personnes lucides, comme globalement excessifs en comparaison avec la valeur réelle des actifs. Elle s'achève généralement par un éclatement de la bulle et une baisse rapide des cours". En d'autres termes, on parle de bulle quand le prix des actifs (ici immobiliers), augmente sans raison et atteint des niveaux trop hauts en comparaison avec leur rendement, c'est-à-dire l'argent qu'ils peuvent rapporter. Des bulles, l'économie mondiale en a déjà connue, dès le 17e siècle aux Pays-Bas avec les bulbes de tulipes. A chaque fois l'économie s'est relevée, mais pas forcément en excellente forme.
Un véritable serpent de mer
En 2004, le Sydney Morning Herald publiait un article sur les petits investisseurs qui risquaient de tout perdre car une bulle était sur le point de s'effondrer. Certes, le prix de l'immobilier à Sydney a baissé entre 2004 et 2008, mais il n'y a pas eu d'effondrement majeur. Les prix entre 2004 et 2008 ont baissé de 17 %. Par comparaison, dans certaines villes américaines, en 2007 les prix de l'immobilier ont baissé de plus de 50 %.
A l'heure actuelle, le marché de l'immobilier connaît une hausse des prix généralisée. Le prix moyen d'un appartement en plein cœur de Sydney tourne autour du million de dollars australiens. En à peine trois ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 50 %, soit une augmentation de 14 % par an. Cela est encore plus prononcé dans les quartiers ouest de la ville, réputés comme étant les quartiers populaires de la ville. A Parramatta, certains appartements se sont vendus au prix fort : plus de 11 000 dollars le mètre carré. En comparaison, dans le 18e arrondissement de Paris, un des quartiers les plus chers et chics de la capitale, le mètre carré est à 10 000 €, soit 15 000 dollars.
Pour autant, malgré cette hausse significative des prix, certains ne sont pas inquiets et ne pensent pas qu'il y aura un crash immobilier à Sydney. Nous avons rencontré Philippe Antoine, fondateur de Property Tracks, une agence immobilière du côté des acheteurs. En Australie, la majorité des agences immobilières sont du côté des vendeurs, c'est-à-dire qu'elles font tout pour qu'un bien immobilier se vende au prix le plus élevé possible.
Début 2016, environ trois-quarts des biens mis en vente ont été achetés, contre seulement 55 % à la fin de l'année 2015. Cela signifie que le marché est du côté des acheteurs, en d'autres termes que la demande est élevée. Plus la demande est élevée par rapport à l'offre, plus les biens sont rares. Or, ce qui est rare est cher, donc les prix montent. Le marché immobilier répond à la loi classique de l'offre et de la demande. Si la demande est supérieure à l'offre, les prix montent, et inversement.
"Le marché immobilier de Sydney demeure très dynamique"
Comme les prix montaient beaucoup en 2015, certains investisseurs ont préféré se tourner vers des villes encore peu chères (si on les compare à Melbourne ou Sydney) : Brisbane, Perth ou Adelaïde. La Gold Coast et la région de Brisbane sont à l'heure actuelle en plein boom. Le retrait de ces investisseurs sur le marché de Sydney a pu faire baisser les prix. Selon les analystes de la banque américaine JP Morgan (une des banques qui ont vendu les produits financiers toxiques responsables de la crise économique mondiale de 2008), il ne faut pas s'en faire. La hausse des prix sur le marché de Sydney est parfaitement normale et après avoir atteint un pic fin 2015, début 2016, dans les prochains mois le marché va se stabiliser ou baisser légèrement. Dans tous les cas, selon eux, il n'y aura pas de krach boursier, d'explosion d'une bulle. Selon eux, il n'y a d'ailleurs absolument pas de bulle.
Monsieur Alan Oster, l'économiste en chef de la National Australian Bank, une des quatre banques majeures en Australie, déclare : "[Ceux qui ont prédit la bulle] se trompent depuis 10 ans. Il faut faire très attention quand on dit : « c'est arrivé aux USA donc cela va se produire ici ». Ce qui importe, ce sont l'offre et la demande. Regardez la Gold Coast après 2007 et d'un autre coté, regardez Sydney aujourd'hui". Entre 2000 et 2007, les prix de l'immobilier à Brisbane ont augmenté de 100 %. A la première baisse en 2007, tout le monde misait sur l'explosion de la bulle, d'autant que cela se produisait en même temps qu'aux Etats-Unis. Pourtant, les prix n'ont connu qu'une faible baisse et ont stagné jusqu'à aujourd'hui.
Pourquoi les acheteurs sont-ils tant intéressés par l'Australie ?
Avant de répondre à cette question, il faut savoir qui sont les acheteurs qui s'intéressent aux biens immobiliers de Sydney. La plupart sont d'origine asiatique, car ce sont les seuls à avoir un budget suffisant pour pouvoir s'acheter des appartements et des maisons à Sydney. A plus de 10 000 $ le mètre carré, c'est compréhensible. La croissance économique dans la zone Asie-Pacifique a fait émerger une nouvelle catégorie de population dans les pays en développement, souvent qualifiés de « nouveaux riches ». Ils veulent vivre des villes-mondes, des hubs prospèrent où leurs enfants pourront recevoir une bonne éducation et aller dans les meilleures universités. Avec cinq universités dans le top 50 mondial, l'Australie a de quoi attirer les investisseurs asiatiques. De plus, tous les indicateurs économiques sont au vert en Australie : la croissance économique est à environ 3 % par an, le taux de chômage à 6 %, la dette publique équivaut à 16 % du PIB, et surtout, la chose la plus importante pour les investisseurs : les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas en Australie. Après un pic à plus de 10 % en 2008, qui s'explique par une inflation à 5 % cette année-là, les taux d'intérêt n'ont fait que baisser, pour atteindre les 4 % à l'heure actuelle. L'Australie étant dans une période de désinflation, une inflation à moins de 2 %, les taux d'intérêt sont bas pour encourager la reprise de l'activité économique.
De plus, les déductions fiscales sur l'achat de biens immobiliers ont permis de créer un véritable engouement pour les achats de biens. Les prix étant maintenant tellement élevés que les personnes n'ayant jamais été propriétaires ne peuvent pas acheter. La demande étant en hausse, les banques accordent de plus en plus de crédits immobiliers et réalisent en conséquence de plus en plus de profits.
Qu'est-ce qui pourrait créer une chute de l'immobilier en Australie ?
Deux facteurs pourraient être responsables : une explosion de l'offre de logement ou une baisse de la demande, conséquence d'un ralentissement de la croissance et d'une hausse du chômage. La croissance australienne reposant entre autres sur l'industrie minière, une baisse significative du coût des matières premières (gaz, pétrole, nickel) pourrait ralentir la croissance australienne. Tant que l'économie de la zone pacifique, client de l'Australie, sera dans le vert, aucun problème ne devrait survenir. Pourtant, d'autres experts sont plus alarmistes sur la situation de l'immobilier en Australie.
A suivre, PARTIE 2 : DES ANNEES DELICATES A VENIR
Simon Arrestat, lepetitjournal.com/melbourne, Jeudi 30 juin 2016
L'annuaire 
