L'immobilier, un secteur encore fragile au Cambodge en 2025

Le secteur de la construction et de l'immobilier cambodgien peine à retrouver son rythme. Selon les données de la Banque nationale du Cambodge, la construction n'a progressé que de 0,4 % en 2025, contre 1,2 % l'année précédente. L'activité immobilière, quant à elle, n'a crû que de 0,5 %, après 0,9 % en 2024. Des chiffres qui contrastent avec les ambitions affichées par le gouvernement, qui tablait sur une croissance de 2,8 % pour l'immobilier sur l'exercice.

Un recul des investissements étrangers qui pèse sur le secteur

Parmi les facteurs explicatifs, le repli des investissements directs étrangers dans la construction et l'immobilier occupe une place centrale. Ces flux ont reculé de 7,7 % en 2025, prolongeant une tendance déjà préoccupante amorcée en 2024, année au cours de laquelle ils avaient chuté de 26 %. Le financement bancaire a également marqué le pas : la croissance des crédits immobiliers s'est établie à 7 % sur les onze premiers mois de 2025, soit moins de la moitié du rythme enregistré en 2024, où elle atteignait 15,4 %.

Des ventes en hausse, mais des prix en recul

Le paradoxe de l'année 2025 tient dans un écart entre le volume des transactions et l'évolution des prix. Les ventes de logements ont progressé de 30,5 % en glissement annuel, signe que la demande n'est pas absente. Mais cette dynamique commerciale n'a pas enrayé la baisse des prix : l'indice général du marché a reculé de 3,1 %, en raison d'une offre structurellement excédentaire accumulée au fil des années de surchauffe.

Certains segments ont été particulièrement touchés. Les copropriétés, dont le profil — surfaces importantes, finitions haut de gamme, prix élevés — correspond peu aux attentes de la clientèle locale, ont vu leurs ventes chuter de 16,9 %. Ce type de bien, souvent conçu pour séduire des acheteurs étrangers ou des investisseurs spéculatifs, souffre d'un décalage croissant avec la réalité du marché cambodgien.

Un rééquilibrage vers la demande locale

Face à ces signaux, les promoteurs cambodgiens commencent à revoir leur modèle. La tendance qui se dessine est celle d'un recentrage vers des unités plus accessibles, mieux dimensionnées et tarifées en adéquation avec les revenus des ménages cambodgiens. Ce repositionnement, s'il se confirme, pourrait constituer les prémices d'un assainissement du marché, à condition que l'offre excédentaire accumulée soit progressivement absorbée.

Le marché immobilier cambodgien, qui affiche des rendements locatifs encore compétitifs en Asie du Sud-Est — estimés entre 5 et 7 % nets selon plusieurs analyses sectorielles —, conserve des atouts structurels. Mais la consolidation du secteur passera vraisemblablement par une période de correction plus longue que ne l'anticipaient les opérateurs les plus optimistes.