Golden Visa Grèce : un programme attractif… désormais plus encadré

Un programme qui a profondément transformé le marché immobilier

Pour de nombreux investisseurs étrangers, la Golden Visa grecque représentait l’un des moyens les plus accessibles d’obtenir un droit de séjour dans l’espace Schengen. Le seuil initial de 250 000 € avait alors positionné la Grèce parmi les destinations les plus compétitives d’Europe.

Cette attractivité a eu un impact notable sur certaines zones d’Athènes, de Thessalonique et de plusieurs îles. Des quartiers entiers se sont revitalisés grâce à l’arrivée de capitaux étrangers, mais cette forte demande a également entraîné une hausse significative des prix. Face à cette dynamique, le gouvernement grec a décidé d’ajuster le dispositif afin de préserver un meilleur équilibre entre attractivité internationale et stabilité du marché local.

Un système désormais à deux niveaux

Depuis 2024, le programme repose sur deux seuils d’investissement, selon la zone géographique du bien :

250 000 €

Applicable dans des secteurs où la demande reste modérée et où le marché peut encore absorber un afflux d’investisseurs sans pression excessive.

500 000 €

En vigueur dans les zones les plus prisées : certaines parties d’Athènes, Thessalonique ainsi que plusieurs îles à forte activité touristique. L’objectif est clair : limiter la spéculation dans les secteurs déjà sous tension et encourager une répartition plus équilibrée des investissements sur l’ensemble du territoire.

Cette nouvelle structure ne remet pas en cause l’intérêt du programme, mais en renforce l’encadrement.

Pourquoi la Golden Visa continue d’attirer

Malgré ces ajustements, la Grèce conserve plusieurs atouts majeurs :

- Un titre de séjour valable cinq ans, renouvelable.

- Aucune obligation de résidence, un avantage rare en Europe.

- Une liberté de circulation dans l’espace Schengen, très appréciée des voyageurs fréquents.

- Des revenus locatifs potentiellement attractifs, notamment dans les zones touristiques ou universitaires.

- La possibilité d’inclure les membres de la famille dans un même dossier.

Pour beaucoup, la Golden Visa ne se résume donc pas à un simple investissement immobilier, mais constitue un véritable outil de sécurisation de leur mobilité en Europe.

Des points de vigilance à ne pas négliger

Comme tout dispositif attractif, la Golden Visa nécessite une préparation rigoureuse. Certains aspects sont souvent sous-estimés par les candidats :

1. La fiscalité

L’obtention de la Golden Visa ne modifie pas automatiquement la résidence fiscale.
Il est tout à fait possible de disposer d’un titre de séjour grec sans devenir résident fiscal, mais certaines situations — comme une présence prolongée ou des intérêts économiques significatifs — peuvent entraîner l’inverse. Une clarification préalable permet d’éviter bien des incompréhensions.

2. L’analyse juridique du bien

En Grèce, il est essentiel de vérifier la conformité urbanistique, les titres de propriété et l’absence de charges ou de litiges.
L’intervention d’un avocat local est indispensable pour sécuriser la transaction.

3. La rentabilité réelle de l’investissement

Dans certaines zones où les prix ont déjà fortement augmenté, l’achat doit être soigneusement évalué : rendement locatif, usage personnel, potentiel de valorisation…
Le visa ne doit jamais faire oublier la logique économique.

4. Les délais administratifs

Même si la procédure reste relativement fluide, les délais varient selon les régions et la charge de travail des administrations.
Un dossier complet et bien préparé permet souvent de gagner de précieuses semaines.

Un programme en évolution… mais toujours pertinent

La Golden Visa grecque n’a rien perdu de son attrait. Le pays demeure plus abordable que d’autres destinations européennes comparables, et l’environnement administratif s’est nettement professionnalisé au fil des années.

Les réformes récentes traduisent une volonté claire : maintenir un programme solide, équilibré et durable. Pour les investisseurs, cela signifie une meilleure visibilité à long terme. Comme toujours, la réussite d’un projet repose sur une préparation rigoureuse : comprendre les implications fiscales, sélectionner un bien en adéquation avec ses objectifs et s’entourer de professionnels maîtrisant à la fois le marché immobilier et le cadre juridique et fiscal local.

Pour de nombreux candidats, la Golden Visa grecque représente aujourd’hui à la fois un levier de mobilité internationale et un investissement patrimonial stratégique.