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IMMOBILIER AUSTRALIE - Les produits bancaires pour investir

Par Lepetitjournal Sydney | Publié le 27/09/2015 à 14:56 | Mis à jour le 27/09/2015 à 16:31

Philippe Antoine, expert en immobilier et buyer's agent à Property Tracks nous explique pourquoi d'après lui investir en Australie représente une meilleure opportunité qu'acquérir un bien locatif en France. Investir en France ou en Australie est une question qui revient régulièrement chez les expatriés français down Under.

Dans une série d'articles pour lepetitjournal.com/sydney, Philippe a déjà expliqué les différents paramètres à prendre en compte pour acheter et la règlementation locative en Australie.

Aujourd'hui, il aborde le sujet du financement du bien locatif en Australie et les produits bancaires correspondants.


L'Australie a cela de très attractif pour l'investisseur qu'elle propose des produits bancaires flexibles et innovants.

Choisir le meilleur financement immobilier requiert sans doute encore plus d'attention lorsqu'il s'agit d'un investissement. En effet, les avantages fiscaux vus précédemment comme le negative gearing ne s'appliquent pas pour une résidence principale. L'investisseur doit essayer de minimiser son cash-flow après impôts et cela afin de pouvoir garder le contrôle de son investissement sur le long terme.

Le rôle du « mortgage broker »

La vaste majorité des banques australiennes repose en grande partie sur des réseaux de courtiers en prêts dit « mortgage broker ». L'avantage pour l'emprunteur d'utiliser un courtier plutôt que de passer par une banque est loin d'être négligeable:

Accès à une offre diversifiée de plusieurs dizaines de banques et institutions
Une assistance pour remplir le dossier d'emprunt
Une mission de conseil personnalisée sur le long terme
Un service (normalement) complètement gratuit pour l'emprunteur

Parmi les nombreux produits disponibles aux emprunteurs australiens, je mentionnerais ci-dessous le prêt investisseur « interest only » ainsi que le compte « offset ». Ces produits innovants offrent à l'investisseur une grande flexibilité et permettent d'optimiser grandement le cash-flow après impôts.

Les prêts immobiliers « interest only »

Il est possible en Australie comme dans la plupart des pays anglo-saxons de souscrire à un prêt où seuls les intérêts sont remboursés chaque mois. Ce type d'emprunt combiné avec le negative gearing augmente les dépenses déductibles et offre au final des mensualités après impôts bien inférieures au prêt classique amortissable.

Le fait d'avoir des mensualités réduites qui sont remboursées en grande partie par les loyers et le crédit d'impôt dégagé explique pourquoi ce type de financement est largement utilisé par les investisseurs australiens.

Rembourser ou ne pas rembourser le capital ?

Ce concept est bien évidemment non sans risque et nombreux sont mes clients francophones qui s'étonnent de cette pratique. La question qui revient souvent est de savoir comment et quand rembourser le capital.

Option 1 : Ne pas rembourser.

L'approche la plus risquée, et à laquelle je ne suis guère favorable, consiste à faire un pari sur la croissance au long terme. Ainsi dans le cas idéal un investisseur achetant un bien pour $500,000 avec un apport personnel de 25% (125,000) peut si l'investissement est rigoureusement sélectionné obtenir un cash-flow neutre après impôts; les revenus locatifs et crédits d'impôts remboursant toutes les dépenses.

Ainsi l'investisseur qui réalise une plus-value avant impôt de 100% sur 15 ans ($500,000) pour une mise de départ de $125,000, bénéficie du retour « cash on cash » suivant :
Cash on Cash return = $500,000/$125,000 = 400% pour un cash-flow neutre après impôt sur la durée de l'investissement (15 ans).

Option 2 : Rembourser, mais sans obligation et progressivement

L'approche que je recommande en général fait l'usage d'un autre produit bancaire unique qui est le compte « offset ».

Le compte « offset » adossé au compte d'emprunt

Il est possible lorsque l'on structure son prêt d'ouvrir un second compte qui sera adossé au compte de l'emprunt, on appelle ce compte « offset ». Les deux comptes vont fonctionner comme des vases communicants, les intérêts d'emprunt seront calculés en prenant les deux balances.

Ainsi pour un emprunt contracté de $375,000, lorsque l'investisseur aura $50,000 sur le compte « offset », le montant des intérêts sera alors calculé pour l'équivalent d'un emprunt de $325,000.

L'investisseur peut donc à tout moment et sans pénalité faire verser son salaire, ses économies ou les plus-values d'autres investissements sur ce compte « offset », remboursant de la sorte le capital avec toute la flexibilité de choisir le moment opportun pour ces dépôts.

Il est à noter que toutes les liquidités déposées sur le compte « offset » travaillent comme un investissement au rendement après impôt de 4.5% (si c'est le taux d'emprunt) !
 
Philippe Antoine (Lepetitjournal.com/sydney), lundi 28 septembre 2015

Contacter Philippe Antoine à Property Tracks
Tel: 0448 155 530
Email: info@propertytracks.com.au
Site internet : http://www.propertytracks.com.au

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