Investir en France ou en Australie est une question qui revient régulièrement chez les expatriés français installés down Under. Il y a plusieurs écoles et lepetitjournal.com tente de donner une vue d'ensemble à travers une série s'articles sur le sujet.
Philippe Antoine, expert en immobilier et buyer's agent à Property Tracks nous explique aujourd'hui les avantages du bail locatif pour l'investissement australien, toujours en comparaison de la réglementation française.
Le remboursement de la dette d'emprunt par le locataire
La dette d'emprunt contractée par l'investisseur sera remboursée en grande partie par le locataire. On comprend donc combien il est important d'étudier le risque que ce locataire représente par rapport à notre cash-flow.
Comme de nombreux expatriés, j'ai été surpris de voir combien le marché locatif australien était diffèrent de celui de la France. Il est en effet bien plus dynamique en Australie avec des baux locatifs très courts, des augmentations de loyers qui collent à la pénurie de logement, un propriétaire qui peut reprendre son bien au bout de 6 mois pour le mettre en vente etc?
En Australie, le propriétaire a plus de contrôle sur son investissement et son locataire. On distingue d'ailleurs les pays d'Europe avec des réglementations « tenant friendly » par opposition aux Etats-Unis et l'Australie, ces derniers étant couramment défini comme « landlord friendly ».
L'intention ici n'est pas d'émettre de jugement, mais d'observer quelle règlementation permet à l'investisseur de pouvoir contrôler un cashflow régulier afin de rembourser son emprunt.
Le tableau ci-dessous met en lumière les points suivants :
? Les loyers australiens peuvent être augmentés beaucoup plus souvent.
? Seul le marché dicte le montant des augmentations des loyers australiens.
? La demande locative est plus forte en Australie, favorisant ainsi la hausse des loyers.
L'immobilisation du bien
Il existe un autre paramètre souvent évoqué certains qui ont mis en location leur logement en France avant de venir en Australie. Du fait de la durée des baux locatifs français qui est de 3 ans, le bien en France apparait comme du capital peu liquide, qu'il est impossible de mettre en vente avant une durée conséquente de plusieurs années, c'est à dire à la fin du bail. Il apparait ainsi difficile en France de reprendre son logement loué pour le mettre en vente au moment opportun ou l'on souhaite libérer son capital immobilisé.
A ce manque de flexibilité s'ajoute des procédures complexes qui imposent de proposer en priorité son logement au locataire actuel en respectant un préavis de 6 mois.
La solution d'une location meublée en France
Il existe une possibilité afin d'investir en France en s'affranchissant de certaines contraintes mentionnées plus haut, il s'agit de la location meublée. Ayant à titre personnel investi dans le meublé en France, je considère cette approche comme relativement satisfaisante à conditions d'être particulièrement attentif à l'emplacement. Avec un logement correctement meublé, l'investisseur pourra mettre en place un bail locatif court de plusieurs semaines ou plusieurs mois, évitant ainsi d'immobiliser son capital si l'on souhaite revendre et s'affranchissant de loyers indexé sur l'inflation, en révisant ses loyers avec chaque nouveau locataire.
Il est à noter que la location meublée en France ne peut être viable, d'après moi, que lorsque l'investissement se situe dans des quartiers où la demande est réelle pour ce type de produit; quartiers très touristiques de Paris ou quartiers étudiants, ce qui limite grandement les possibilités géographiques où investir en France.
Lire aussi : Les différents paramêtres à prendre en compte pour mieux acheter par Philippe Antoine
Philippe Antoine (Lepetitjournal.com/sydney), lundi 3 juillet 2015
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