EXPATRIATION-ALLEMAGNE – SCPI et Nue-propriété temporaire : deux modes d´épargne immobilière adaptés aux non-résidents

Certains modes d´épargne et de préparation de la retraite connaissent un bon succès en France, tandis qu’ils se développent très peu en Allemagne. Pour son volet du mois d’avril, expatriation-allemagne, dans le cadre de son partenariat avec lepetitjournal.com/francfort et lepetitjournal.com/munich, vous explique le fonctionnement des Société Civiles de placement immobilier (SCPI) et l´acquisition en nue-propriété temporaire, deux sujets que l’association a récemment présentés à ses adhérents lors de workshops thématiques ”Epargne et Patrimoine”. A vous de découvrir.

Pratiquement inconnues du grand public il y a 10 ans de cela, les SCPI suscitent aujourd’hui l’intérêt de nombreux investisseurs, particuliers et professionnels, tant leur rendement est élevé si on le compare à celui d’un actif sans risque. Bien conseillé, il est encore possible d’obtenir un rendement de l’ordre de 5 % sur ce type de support dont l’objet consiste à acquérir, valoriser et gérer des immeubles. S’agissant de sociétés civiles transparentes, les loyers et les plus-values sont imposables sur le lieu de situation des immeubles : principalement la France ; au taux des non résident de 20 % + charges sociales. Le recours à l’emprunt bancaire est possible et entraîne la déduction des charges d’intérêts sur les loyers, soit un important gain fiscal.

On trouve aussi de nombreux fonds immobiliers en Allemagne, mais leur réputation est plus sulfureuse. La responsabilité revient aux fonds immobiliers fermés (geschlossene Immobilienfonds) dont les projets n’arrivaient pas à terme, mais également à cause des crises de liquidités qui ont suivi le crack boursier de 2008 et obligé les fonds ouverts à liquider des actifs. Les spécialistes conviés par l’association expatriation-allemagne recommandent prioritairement les SCPI mixtes (bureaux, commerces, centres et périphéries), fortement capitalisées et géographiquement diversifiées.

Le démembrement de propriété est une opération patrimoniale qui repose sur le droit civil et dont l’origine napoléonienne est commune à l’Allemagne et la France. Les deux pays connaissent la distinction entre l’usufruit

(der Niessbrauch) et la nue-propriété (das Verfügungsrecht). Lors de son workshop, l’association expatriation-allemagne tenait à présenter le caractère particulièrement innovant de ce mode de commercialisation encore assez confidentiel en France et inexistant en Allemagne. L’usufruit (le droit de donner en location et les loyers) est cédé à un bailleur professionnel d’un côté ; la nue-propriété est acquise par une personne privée de l’autre. Une ”décote” pouvant aller jusqu’à 50 % du prix en pleine propriété s’applique alors. L’investisseur privé y trouve l’intérêt d’un investissement immobilier sans les soucis d’exploitation qui sont laissés à l’usufruitier. Il est juridiquement assuré de retrouver l’usufruit du bien à l’issue de la période de démembrement, fixée de façon contractuelle entre 10 et 20 ans. C’est une durée optimale pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais qui pourra être vendu, mis en location ou occupé par un enfant pour ses études. Les non-résidents français y trouvent de nombreux intérêts.

Pour toute question et demande de précision, il est possible d’écrire un mail au secrétariat du cabinet Mobilité Finance, secretariat@mobilite-finance.com, spécialiste de la gestion de patrimoine des Français d’Allemagne, co-organisateur des workshops de l’association expatriation-allemagne, réseau d’experts franco-allemands.

(Photos fotolia)

Mercredi 27 avril 2016

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