En tant que Français, nous savons tous à quel point la vie parisienne est devenue onéreuse. Logement en tête. Dans notre esprit de Frenchies, la capitale, c'est par définition la ville la plus chère du pays. Et pourtant ! C'est la capitale...bavaroise qui se targue d'afficher actuellement les prix les plus élevés en termes d'achat immobilier. Berlin, quant à elle, propose un prix au mètre carré à faire pâlir de jalousie toutes les autres capitales européennes. Explications.
L’Allemagne, un pays propice à l'investissement
L’Allemagne est un pays de 82 millions d'habitants, soit 18 millions de plus qu'en France. 90 % de la population vit en ville, ce qui fait de l'Allemagne l'un des pays les plus urbanisés au monde. Culturellement parlant, les Français restent attachés au fait d'accéder à la propriété. Cette réalité est beaucoup moins ancrée dans les esprits en Allemagne. Il existe ainsi une forte demande locative partout dans le pays (en particulier dans l'ex-Allemagne de l'Ouest, où l'économie est particulièrement florissante). Cet aspect du marché, peu connu, attire des investisseurs de plus en plus nombreux car la demande locative permet une rentabilité immédiate avec des locataires sur le long terme et donc des revenus garantis. De par son rayonnement culturel au sein de l'Union européenne, sa position géographique avantageuse et son économie dynamique, l'Allemagne représente une superbe opportunité d'investissement immobilier.
L'héritage du mur de Berlin
S'il est bien un point à ne pas négliger en Allemagne, c'est le poids de son histoire. Voilà moins d'un quart de siècle que le pays est réunifié. Berlin est ainsi redevenue la capitale allemande depuis le 3 octobre 1990. Malgré une spéculation massive après la chute du mur, les prix de l'immobilier ont constamment chuté depuis 1995 avant de se stabiliser il y a environ sept ans. Pourquoi le prix du mètre carré est-il si faible dans la capitale allemande ? Principalement en raison du départ massif de la population après la chute du mur. Depuis 2007 cependant, la métropole se repeuple car les grands travaux entrepris au centre-ville (quartiers de Mitte et Prenzlauer) sont en grande partie terminés. De plus, les administrations se sont réinstallées dans la capitale. Ainsi, Berlin a atteint l'équilibre budgétaire en 2007 pour la première fois depuis la Seconde Guerre Mondiale...
L'achat en quelques chiffres
Aujourd'hui, 70 % des biens immobiliers sont vendus à des ressortissants étrangers (principalement anglais et scandinaves). Alternative, décalée, jeune, artistique, créative sont des adjectifs très souvent employés pour décrire la capitale allemande. C'est un fait : Berlin a le vent en poupe depuis quelques années ! Et comment ne pas se laisser séduire par la possibilité d'acquérir un logement pour moins de 1.000 euros au mètre carré ? A titre de comparaison, Paris est (en moyenne) huit à neuf fois plus chère...! Munich offre, quant à elle, un prix moyen d'environ 5.000 euros au mètre carré...et détient ainsi le record allemand de la ville la plus chère en termes d'achat immobilier. Bon à savoir : en Allemagne, les plus-values sur l'immobilier sont exonérées après 10 ans de détention du bien. En deçà, elles sont imposées au taux unique de 15 %. A noter également : les frais de notaire s'élèvent à environ 1,5 % du prix d'acquisition, les frais d'agence (le cas échéant) sont compris entre 3 et 7,14 %, l'enregistrement du bien immobilier au registre foncier (Grundbuch) s'élève à environ 0,5 % et enfin l'impôt sur l'acquisition de terrain (Grunderwerbsteuer) varie entre 3,5 et 5 % du prix d'acquisition du bien. A bon entendeur...
Magali Jakob-Loué (www.lepetitjournal.com/munich) Mercredi 10 octobre 2012{jcomments on}
Pour en savoir plus sur l'impôt sur l'acquisition de terrain (en fonction du Land) : http://www.zia-deutschland.de/index.php?cID=357 (en allemand)
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