Encore méconnu du grand public, l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété permet d’investir dans un logement en bénéficiant d’une belle ristourne, pouvant aller jusqu’à 40 %. Découvrez ici tout ce qu’il faut savoir sur ce type d'investissement un peu particulier et les avantages liés à la nue-propriété.
Mieux comprendre l’achat en nue-propriété : acheter en démembrement
Un achat en nue-propriété consiste à prendre possession d’un bien immobilier sans disposer de l’usufruit. Légalement, l'usufruit est la capacité d’une personne à jouir de l’usage et de l’exploitation d’un logement. Il pourra ainsi l’utiliser en tant que résidence principale ou le mettre en location pour en tirer profit (percevoir les loyers).
Le détenteur de la nue-propriété ne pourra lui profiter de son bien qu’à l’extinction de l’usufruit temporaire ; une période fixée en règle générale entre 15 et 20 ans en matière d'achat immobilier « packagé ». Au bout de cette période, le titulaire de la nue-propriété récupérera son droit d’usufruit. Il devient alors plein propriétaire et peut habiter dans son logement, le louer au marché libre sans plafonnement ou le revendre pour en tirer une plus-value.
Généralement, le démembrement de la pleine propriété est appliqué dans le cadre d’une succession, lorsqu’une épouse continue par exemple à bénéficier de la jouissance du bien de son mari (l'usufruit), tandis que les enfants deviennent nue-propriétaires. En matière d'investissement immobilier, on peut acheter la nue-propriété du logement en passant par un monteur d'opération qui a tout packagé.
Les avantages d’un achat en nue-propriété
Le principal avantage d’un achat immobilier en nue-propriété est d’ordre financier. En effet, à l'issue de la période d’usufruit temporaire d'environ 15 ans, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de fait, sans avoir à payer de taxes ou de charges particulières.
Au moment de l’achat, l’avantage est tout aussi pertinent car le futur nu-propriétaire ne s’acquittera que d’une partie du prix du bien, dont la décote peut aller jusqu’à 40 %. Logique, en acceptant de ne pas percevoir pendant une longue période les loyers, il se 'récupère' en payant moins cher le lot.
Le reste du prix global du lot est complété par un usufruitier ; habituellement un acteur institutionnel (comme une banque, une institution publique, une grande entreprise, un bailleur social…) qui souhaite placer sa trésorerie dans un placement à moyen long terme offrant une excellente visibilité ou renforcer son parc de logements à loyers intermédiaires.
Pour l'investisseur en nue propriété , les frais de notaire n’entrent en compte que sur la base du prix de la nue-propriété : autre économie substantielle.
La valeur d'acquisition du lot n’entre pas en compte dans le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Sans perception de loyers pendant plusieurs années, l'exploitation du bien ne génère pas d'impôts sur le revenus (IRPP). Notons aussi que c’est l’usufruitier qui paie les taxes liés au logement. Tout cela permet ainsi de placer son épargne sans alourdir sa fiscalité.
En cas de revente à l’extinction de l’usufruit, la plus-value immobilière est calculée sur la base du prix en pleine propriété. Au final, il s’agit d’un placement immobilier de long terme rentable, sans aucun soucis de gestion, et fiscalement privilégié.
