Dimanche 12 juillet 2020

JURIDIQUE – Taxe sur les acquisitions immobilières en Israël

Par Lepetitjournal Tel Aviv | Publié le 03/09/2012 à 17:47 | Mis à jour le 21/11/2012 à 11:37

Les expatriés et non-résidents ont souvent du mal à se retrouver dans le dédale fiscal et les incessantes réformes du gouvernement israélien en matière de taxes sur les acquisitions (droits de mutation) immobilières. Cette semaine, Maître Johann Habib fait un point complet pour les lecteurs du petitjournal.com Tel-Aviv et définit la notion d'"appartement résidentiel d'habitation" et la taxe d'acquisition qui s'y applique.

Qu'appelle-t-on appartement résidentiel d'habitation ?

Il s'agit d'un appartement dont la construction est achevée, dont l'utilisation raisonnable par nature est l'habitation résidentielle. S'il suit cette définition l'acquéreur pourra bénéficier de taxes à taux réduit. Dans les autres cas le taux est de 5%.

Quelles précautions prendre en cas d'acquisition auprès d'un promoteur ?

Si vous avez acheté un appartement non achevé auprès d'un promoteur, et qu'il ne s'est pas engagé à terminer la construction, il n'est pas considéré comme appartement d'habitation résidentiel, et le taux des droits de mutation sera comme pour les terrains : 5% du montant de l'acquisition.

C'est uniquement si le promoteur s'est engagé, dans le contrat de vente, à achever la construction, que l'appartement sera considéré du point de vue fiscal comme résidentiel d'habitation.

Il est recommandé, lors de l'achat de l'appartement, que le promoteur vous présente un certificat des autorités fiscales, de sorte qu'à la fin de l'opération d'acquisition, l'enregistrement de l'appartement à votre nom ne soit pas bloqué à cause de ses dettes.

La définition est-elle stricte ou extensive ?

La définition est très stricte ! Par exemple, un appartement utilisé en tout ou partie à des fins professionnelles ou commerciales ne pourra pas bénéficier de l'avantage fiscal et lui sera appliquée la taxe sur les mutations de 5%.

Dans le même sens, l'administration fiscale ne considère pas comme des appartements résidentiels les appartements dits "résidence de vacance", notamment ceux situés sur les bords de mer, et dont l'utilisation par leur propriétaire ou ses proches est légalement limitée à 6 ou 9 mois (le reste du temps, ils doivent être mis en location). Ils sont également assujettis à la taxe sur les mutations de 5%. Il en est de même pour la taxe sur la plus-value : ils ne peuvent pas bénéficier de l'exonération prévue pour les appartements résidentiels d'habitation. Cette solution est critiquable car de fait certains propriétaires les utilisent en permanence comme des appartements d'habitation résidentiels.

La taxe sur les acquisitions s'applique à l'ensemble des acquéreurs d'appartements d'habitation résidentielle. Après le paiement des droits de mutation, il ne lui sera exigé aucune taxe supplémentaire pour l'inscription de son appartement au cadastre.

Les taux sont-ils les mêmes dans tous les cas ?

Non. Il faut distinguer deux cas : s'il s'agit de l'unique appartement du particulier et si d'autres appartements sont déjà dans le patrimoine de celui-ci.

DROIT DE MUTATION ? APPARTEMENT UNIQUE

L'acquisition d'un appartement d'habitation résidentielle, par un particulier dont c'est l'unique appartement, est assujettie à des droits de mutation (taxe d'acquisition) à taux progressif en fonction de la valeur d'acquisition de l'appartement : le taux de la première tranche est de 0%, celui de la seconde tranche 3.5% et celui de la troisième de 5%.

La valeur de chaque tranche est réévaluée chaque trois mois.

Actuellement les tranches sont les suivantes :

0 ? 1.420.000 shekels (0 - 295000 euros) : 0%

1.420.000 ? 1.686.000 shekels (295000 ? 350000 euros) : 3.5%

Au delà de 1.686.000 shekels : 5%

Exemple acquisition d'un appartement de 2.000.000 shekels :

Pour la tranche de 0 à 1.420.000 : 0 shekel

Pour la tranche de 1.420.000 à 1.686.000 : (1.686.000 -1.420.000) x 3.5% = 266.000 x 3.5% = 9.310 shekels

Pour la tranche supérieure : (2.000.000 ? 1.686.000) x 5%= 314.000 x 5% = 15.700 shekels.

Taxe totale : 0 + 9.310 + 15.700 = 25.010 shekels

Ainsi, l'acquisition d'un appartement de moins de 1.420.000 shekels sera de fait exemptée de droit de mutation dans ce cas.

 

APPARTEMENT SUPPLEMENTAIRE

Un particulier qui acquiert un appartement supplémentaire ne profitera pas de la première tranche a 0% et lui seront appliquées trois tranches progressives de 5, 6 et 7%.

Je paierai donc le taux plein si j'achète un appartement pour remplacer celui que j'ai déjà ?

Non, si l'acquéreur vend son premier appartement dans les 24 mois ou dans les 12 mois qui suivent le transfert prévu dans le contrat (dans le cas où l'appartement est acquis auprès d'un promoteur) il profitera également de la première tranche de 0% comme toute personne qui acquiert un premier appartement.

La semaine prochaine nous vous informerons sur des régimes d'exception d'acquisition à taux réduits.

[Nous précisons que les informations sont valables au jour de la publication et peuvent être sujettes à modification. Pour plus de sécurité, la rédaction vous conseille de contacter Maître Habib pour faire le point de la législation en vigueur. NDLR]

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à vos questions et / ou des éclaircissements sur ces questions en général. Notre entreprise est spécialisée dans le conseil fiscal (impôt sur le revenu, impôt sur les plus-values, TVA) et, sur les transactions immobilières, les sociétés et la fiscalité internationale.

Maître Johann Habib est avocat fiscaliste  franco-israélien indépendant à Tel-Aviv, spécialisé en droit des sociétés et protection des patrimoines. Installé en Israël depuis 2009, il offrira régulièrement ses conseils éclairés aux lecteurs du petitjournal.com

Pour contacter Maître Habib, cliquez ici !

(lepetitjournal.com/telaviv) Mardi 4 septembre 2012

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