Le prix des HDB à la revente a baissé de 1,3% au quatrième trimestre 2013, signalant la tendance baissière qui caractérise l'ensemble de l'immobilier, privé et public, à Singapour. Bonne ou mauvaise nouvelle ? Les spécialistes s'attachent surtout à écarter l'hypothèse d'un Hard landing qui verrait les prix baisser brutalement de 15 à 20%. En dehors de ce scénario improbable, l'évolution des prix du logement s'ingénie à fabriquer des mécontents, c'est l'augmentation des prix, limitant, pour les jeunes, la possibilité d'acquérir un logement, qui avait nourri la tension vis à vis du gouvernement en 2011. Dans un pays où 90% des singapouriens sont propriétaires, la baisse des prix immobiliers, à l'inverse, peut aussi prendre l'allure d'un appauvrissement général.
Seulement 14950 unités de logement privé neuf vendues sur les 11 premiers mois de l'année 2013. Le mois de décembre étant traditionnellement assez faible, le volume total des ventes en 2013 devrait être très en deçà des 22.197 unités vendues l'année précédente. Ce ralentissement est attribué par les spécialistes à l'impact des deux mesures mises en ?uvre l'an dernier par le gouvernement dans le but de limiter la surchauffe du marché : la première concernant la taxation (Additional Stamps Duty Rates) ; la seconde abaissant le plafond mensuel d'endettement des ménages (la durée maximum d'emprunt a été ramenée de 30 à 25 ans ; le taux d'endettement mensuel a été abaissé de 35% à 30%). En 2014, le nombre de nouveaux logements mis en vente devrait se maintenir entre 10.000 et 12.000 unités. En 2013, les prix ont globalement augmenté de 1,2%, sensiblement moins que les 2,8% de 2012.
Dans l'immobilier public, les prix auraient baissé au 4ème trimestre 2013 pour la 1ère fois depuis 7 trimestres. En 2014, selon les spécialistes, les prix devraient baisser de 5 à 10%. Dans cette configuration, un 4 Pièces à Bedok mis à prix à 448000 SGD en 2013 serait vendu à 400000 en 2014. Une hypothèse qui exclut pour l'instant celle d'un "hard landing" qui verrait les prix chuter cette fois de 15 à 20%, ramenant le prix du 4 Pièces de Bedok à 357000 SGD.
Entre 2006 et Juin 2010 les prix avaient connu une inflation continue, l'index des prix de revente des HDB augmentant sur la période de 66%. Cet index aurait reflué de 1,3% au dernier trimestre 2013, accusant une baisse de 0,9% par rapport au plus haut niveau atteint - 206,6 - au deuxième trimestre.
Dans un marché animé moins par les primo accédants (90% des singapouriens sont propriétaires de leur logement) que par ceux qui vendent pour acheter plus grand ou plus confortable, la baisse des prix est de nature à limiter la propension des vendeurs à se porter eux-même acquéreurs de nouveaux logements. Le nombre des mises en chantier - 77000 entre 2011 et 2013 soit plus de deux fois celui des 3 années précédentes- est également montré du doigt, de même que les restrictions imposées aux nouveaux résidents permanents (PR), qui doivent désormais attendre 3 ans pour pouvoir acquérir à la revente un appartement HDB.
Signe supplémentaire, les surprimes - Cash Over Valuation (COV) - payées par les acheteurs, après un haut en janvier 2013 sont revenues en novembre à un niveau beaucoup plus faible en fin d'année. Certaines transactions se feraient même désormais avec des COV négatives. Les spécialistes s'accordent sur un point : le marché est clairement passé du coté des acheteurs.
Bertrand Fouquoire (www.lepetitjournal.com/singapour) mardi 7 janvier 2014
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