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Comment bien financer son investissement locatif?

un agent immobilier donne la clé de l'appartementun agent immobilier donne la clé de l'appartement
Drazen Zigic freepik
Écrit par lepetitjournal.com Madrid
Publié le 27 mars 2023, mis à jour le 28 mars 2023

Que vous soyez ou non résident en Espagne, il est possible d'obtenir le financement pour l'achat d'un bien immobilier destiné à la location. Explications.

 

 

Les experts des principaux centres d'études en Espagne signalent que le moment reste propice à l'achat d'un logement car, même si les taux d'intérêt augmentent encore, les niveaux restent très acceptables. Il faut rappeler qu'il y a un an, les taux étaient négatifs, ce qui n'était pas une situation normale.

Le NIE, indispensable pour financer l'achat

Mais avant toute chose, si vous décidez de recourir à une banque en Espagne, il vous sera indispensable d'obtenir le NIE (numéro d'identification des étrangers). Il est en effet nécessaire à tout Français expatrié en Espagne pour pouvoir ouvrir un compte bancaire, indispensable pour le prêt, et en général pour toutes les démarches telles que signer un contrat de travail, s'inscrire à la sécurité sociale, ou souscrire un contrat pour l'électricité ou internet par exemple.

 

photo du NIE
Le NIE est indispensable pour toutes les démarches en Espagne

 

"Le NIE est obligatoire pour tous les citoyens européens qui s’installent en Espagne plus de 3 mois -explique un expert de Masteos, la proptech française de l'immobilier présente en Espagne. Pour ceux qui ne séjournent pas en Espagne, il est aussi possible de solliciter un NIE non-résident provisoire qui leur permettra d'ouvrir un compte et souscrire un prêt bancaire". Il faut demander rendez-vous pour obtenir le NIE à la Direction Générale de la Police, sur le site de l'administration publique.

Les documents nécessaires pour un prêt en Espagne

Quant aux documents à fournir le jour du rendez-vous, il est nécessaire d'apporter le justificatif du rendez-vous (reçu par mail ou sms); le formulaire EX-15; original et photocopie de la carte nationale d'identité ou du passeport français; le formulaire 790-012 rempli (Il justifie le paiement de la taxe - environ 10€- qui devra être réglée auprès de n'importe quelle banque); les documents justificatifs de votre demande de résidence en Espagne : contrat de travail et certificat de l'employeur de prise en charge par la sécurité sociale ou inscription au “censo de actividades" pour les entrepreneurs, certificat d’inscription à l’université pour les étudiants, ou justificatifs de revenus suffisants pour résider en Espagne sans travailler. 

 

Une fois le précieux sauve-conduit en poche, vous pourrez effectuer toutes les démarches nécessaires pour l'obtention d'un prêt. Les conditions sont les mêmes que vous soyez ou non résident fiscal espagnol. En fait, ce qui diffère, c'est surtout si le logement sera une résidence secondaire ou pas.

En Espagne, les banques ne financent pas tous les frais

Le pourcentage varie en effet entre 80 et 90% du prix du logement si c'est pour une résidence principale. Le client devra donc apporter la différence (entre 10 et 20%, plus les frais liés à l’opération). En revanche, en cas d'investissement locatif ou de résidence secondaire, ce pourcentage descend à environ 60-70% du prix.

 

deux personnes réunies devant un ordinateur
Les conditions de prêt sont les mêmes que vous soyez ou non résident fiscal espagnol/ pixabay

 

"Attention - prévient-on depuis Masteos-. En Espagne, les banques ne financent que la valeur du bien immobilier, en aucun cas les éventuels travaux de rénovation ni les frais annexes. Pour les non-résidents, ce pourcentage est plutôt de 60%, mais tout dépend bien évidemment du dossier. S'il est en béton, les 100% sont possible!". De plus, le pourcentage qui sera prêté ne se calcule pas en fonction du prix d'achat, mais de l’évaluation de l’expertise (tasación). Les deux prix sont normalement similaires. Mais il peut y avoir des surprises, surtout si l'on a acheté un logement surévalué.

L'importance de la "tasacion" en Espagne

"Autrement dit -souligne Masteos-, si vous achetez un logement pour le louer, le pourcentage que la banque prêtera sera d'environ 70%. Si le prix de vente est de 200.000€ et l’expertise est de 185.000€, la banque prêtera 70% de 185.000. Si au contraire le prix de vente est de 200.000€ et l’expertise est de 220.000€, vous pouvez obtenir de la banque 70% de 220.000 euros". Cette expertise, obligatoire et payante, est donc très importante. Un expert agréé visite le logement pour effectuer une inspection détaillée. C'est lui qui évaluera la valeur estimée "réelle", qui n’est donc pas toujours la même que le prix de vente. Il Intervient généralement une fois le compromis de vente signé, mais c’est aussi possible de le demander avant.

 

deux personnes regardent un immeuble
L’évaluation de l’expertise (tasación), obligatoire et payante, est fondamentale/freepik

 

Enfin, comme en France, la banque demandera une série de documents tels que bulletins de salaires, l'avis d'imposition, le contrat de travail, une attestation si vous possédez d’autres propriétés et les tableaux d'amortissement si vous avez d’autres crédits en cours.

La concurrence entre les banques ralentit la hausse des taux

Le taux varie bien évidemment en fonction de la durée du prêt et des caractéristiques de l’opération. Actuellement et compte tenu de l'évolution à la hausse des taux, les clients se ruent désormais sur les prêts à taux fixe. Selon l'Association espagnole du crédit hypothécaire (AHE), actuellement 75% des prêts hypothécaires en Espagne (toujours en cours de remboursement) sont à taux variable, tandis que le reste est à taux fixe. La concurrence entre les banques s'intensifie ce qui empêche les taux d'augmenter trop fortement. De plus, les taux mixtes, qui sont une bonne alternative, sont en train de réapparaitre.

Une rentabilité qui dépend aussi du type de logement

Pour un investissement locatif -défend un expert de Masteos-, il est important de bien réfléchir au type de bien que l'on recherche, logement neuf ou ancien. "Il faut prendre en compte le fait qu'un appartement neuf coûtera en moyenne 20% de plus qu'un logement ancien. Et si on achète sur plan, il faudra sans doute attendre un certain temps, pour ne pas dire un temps certain…, vu les problèmes d'approvisionnement de matériaux de construction depuis la guerre en Ukraine". En outre, les impôts à payer sont plus élevés pour l'achat d'un bien immobilier neuf (TVA 10%). 

 

En revanche, l'achat d'un logement ancien est beaucoup plus rentable. "Et le prix sera d'autant moins élevé que des travaux seront nécessaires -souligne-t-on depuis Masteos-. En plus, il sera ensuite possible de déduire le coût de ces travaux de rénovation de ses impôts sur le revenu". A noter enfin que les appartements plus petits, les studios ou F2, se louent beaucoup plus vite -parfois en quelques heures-, et sont donc encore plus rentables.

 

Voici le guide, étape par étape, de l'achat d'un bien immobilier à louer en Espagne.

 

masteos espagne

 

Masteos Espagne  https://www.masteos.es/fr
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