IMMOBILIER – Etat du marché espagnol en 2014 et prévisions pour 2015

Publié le 13 octobre 2014, mis à jour le 13 octobre 2014

Plusieurs signes témoignent aujourd'hui du changement de tendance sur le marché immobilier en Espagne, qui semble se redresser d'une manière lente mais progressive. Il dépend toujours d'un taux de chômage élevé, de la décroissance et du vieillissement de la population, ainsi que du stock de logements invendus. Cependant, des signes de stabilisation commencent à se laisser voir. Publireportage.

Les indices de la reprise pour 2015 sont représentés ci-dessous :

I.Indicateurs de la reprise immobilière en Espagne avec un certain degré d'optimisme : (Source : www.expansion.com 16-07-2014) :
Le marché immobilier espagnol, encore instable, commence à présenter des signes d'une reprise lente mais graduelle. Certains indicateurs invitent à l'optimisme:
1.D'après l'INE (institut national des statistiques en Espagne), les ventes de logements ont augmenté de 5,4% en mai 2014 par rapport à l'année précédente. Il s'agit principalement de logements anciens.
2.D'après le Ministère espagnol des travaux publics, les ventes de logements ont augmenté de 48,4% par rapport au premier trimestre 2013, malgré la fin du dégrèvement fiscal et la hausse de la TVA pour le nouveau logement.
3.Les achats immobiliers par des étrangers ont augmenté de 27,2% le premier trimestre 2014, et représentent 19,4% du total des opérations. Les Britanniques sont en tête (13,8%), suivis des Français (10,5%).
4.D'après l'Eurostat, la construction en Espagne a augmenté de 4,8% en avril 2014 (c'est la plus grande hausse de l'Union après la Slovénie : 6,7%). L'Espagne maintient ainsi la tendance à la hausse initiée en mars 2014, lorsqu'elle a registré la troisième hausse en glissement annuel de l'Union Européenne (19,1%) et situe le rythme de la croissance de la construction très au-dessus de la moyenne européenne.
5.D'après Tinsa, la chute des prix est descendue jusqu'à 3% en juin 2014.
6.D'après la Sociedad de Tasación, pendant le deuxième trimestre 2014, le prix du logement neuf et ancien a diminué de 2,3% en glissement annuel.
7.De plus, le taux de création d'emplois a légèrement augmenté entre janvier et septembre 2014 (Source : www.rankia.com 02-09-2014).

8.Finalement, l'économie espagnole accumule 4 trimestres de croissance de son PIB. Le gouvernement affirme que les bases de la reprise économique sont déjà en place.

II.Changement de tendance: la reprise espagnole
Dans le cadre d'une transition immobilière subtile et échelonnée, on peut souligner:
1.La SAREB ("Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria") a vendu plus de 5.000 immeubles pendant les quatre premiers mois de l'année, à travers des opérations ayant une valeur de plus de 250 millions d'euros dans le circuit du détail, et de 130 millions d'euros dans le circuit grossiste, en atteignant la première vente importante de biens immobiliers, qui a supposé 80 millions d'euros. (Source : www.europapress.es 07-09-2014). 3 milliards d'euros de dette pourront alors être annulés fin 2014 ; 50% de plus qu'en 2013 (Source : www.idealista.com 18-08-2014).
2.Par rapport au financement, les établissements bancaires espagnols envisagent l'ouverture du crédit, mais en offrant des crédits beaucoup plus favorables en ce qui concerne la part financée, les intérêts et les commissions, ainsi que le délai de remboursement (Source: www.elmundo.es).
3.D'un autre côté, les fonds opportunistes et les fonds souverains des pays arabes semblent être intéressés par l'Espagne, notamment par Madrid et Barcelone, à mesure que la SAREB met de nouveaux actifs immobiliers et de nouveaux prêts sur le marché (Source : tendance du marché immobilier Europe 2014 et autres sources).

III.Le secteur immobilier espagnol : août-septembre 2014
En été 2014, le marché immobilier espagnol a présenté la situation suivante:
1.Une dépréciation du logement de 5,7% en glissement annuel en juin 2014. Les prix du logement son aujourd'hui plus intéressants.
2.Une augmentation des ventes de 16,3% en glissement annuel en juin 2014. Par type de logement : les logements anciens ont augmenté de 21,9% annuel tandis que les opérations concernant les logements nouveaux ont diminué de 24,4% en glissement annuel en juin 2014.
3.Les prêts hypothécaires pour l'achat d'un logement ont augmenté de 37,6% en glissement annuel en juin 2014 (Source : www.boletinidealista.com 18-08-2014). Cependant, le crédit hypothécaire géré par les établissements bancaires espagnols par rapport au logement s'est réduit de 5,1% en juin 2014 (Source : www.boletinidealista.com 05-09-2014).
4.Les prêts hypothécaires destinés à la construction de logement ont augmenté de 23,7% en juin 2014 (Source : www.boletinidealista.com 18-08-2014). Cependant, ils présentent également une réduction de 9,2% en glissement annuel du capital moyen des prêts indiqués.
5.Une chute des taux d'intérêt dans l'Eurozone, jusqu'au minimum historique de 0,05%, qui va mettre en marche la reprise du crédit (Source : www.boletinidealista.com 18-08-2014).

6.Le taux Euribor chute à 0,36%, ce qui suppose une baisse du paiement de l'hypothèque, à l'exception des particuliers ayant des hypothèques avec des clauses "suelo" [Clauses "plancher", il s'agit des taux d'intérêt minimum fixés par les conditions des contrats de prêt hypothécaire à intérêt variable]. (Source : www.idealista.com 09-09-2014).

7.La conjonction de certaines circonstances qui menacent la demande de logement entre 2014 et 2016 (Source : www.bankinter.com 21-07-2014) :
i.La décroissance et le vieillissement progressif de la population.
ii.Une difficulté de financement hypothécaire à court terme.
Ceci n'empêchera pas que les ventes augmentent progressivement, d'après les facteurs suivants:
i.La croissance du PIB, avec des taux de + 1,3% et + 2,1% en 2014 et en 2015.
ii.La croissance des achats de logement secondaire par des étrangers et des non résidents.
iii.Le logement devient plus intéressant en matière d'investissement.

IV.Perspectives d'investissement immobilier: (Source : Tendance du marché immobilier Europe 2014 et autres sources).
D'après les enquêtes réalisées, les investisseurs semblent intéressés par :
1.Bureaux.
2.Retail.
3.Hôtels.
Ainsi que :
4.Résidences d'étudiants.
5.Centres de données.
6.Installations médicales ou sanitaires.
7.Location résidentielle (secteur privé).
8.Logements ayant des services centraux.
9.Résidences pour le troisième âge.
Les investisseurs internationaux sont davantage intéressés par le marché du logement.

V.Prévisions 2015 : Une croissance graduelle.
Principales conclusions :
1.L'écoulement du stock de logement et la récupération graduelle de la demande favorise l'essor de la vente du logement nouveau; notamment de la vente sur plan, mais seulement dans les quartiers les plus cotisés. (Source : www.idealista.com 09-09-2014).
2.Il est prévu que la demande immobilière espagnole augmente en deux ans grâce à la création d'emplois entre 2014 et 2016, et parce que les taux d'intérêts hypothécaires sont stables et vont même se réduire légèrement jusqu'à environ 3% en 2015 du fait de la réduction des différentiels hypothécaires et la récupération de la richesse financière ; par le stade avancé de correction du prix des logements qui pourrait stimuler la demande et parce qu'une forte demande de logement par des étrangers est toujours attendue. (Source : www.boletinidealista.com 17-02-2014).
3.Finalement, c'est en 2015 qu'on assistera à une reprise de l'investissement immobilier (+5,0%) ; à une croissance liée à une augmentation légère de l'activité, étant donné que l'investissement en logement partira d'un niveau spécialement bas : environ 4% du PIB, le ratio le plus bas depuis 1980 (Source : www.boletinidealista.com 17-02-204).