Si vous possédez un bien que vous louez, suivant votre régime locatif (nu ou meublé), vous ne serez pas imposé de la même manière. Pour un bien bien nu, vous devrez déclarer vos revenus comme des revenus fonciers et pour un bien meublé, ils seront taxés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Suivant votre choix de location, certains régimes sont plus ou moins avantageux. Vos revenus peuvent jouir d'abattements ou de charges suivant le régime choisi. Nous allons voir dans cet article quel est le régime le plus adapté à votre statut et comment faire le choix le plus judicieux.
La location nue ?
Les revenus venant de vos locations nues sont imposables en tant querevenus fonciers. Si après soustraction de vos dépenses engagées, il vous reste des recettes, elles seront donc additionnées à vos autres revenus et soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La CSG sera relevée par conséquent sur l’année précédente de manière rétroactive.
Si vous louez un bien nu, deux choix de statut s’offrent à vous : le régime micro foncier ou le régime réel.
Le régime normal ou réel :
Il s’applique automatiquement si le montant de vos loyers perçus ne dépasse les 15.000 euros annuels ou si vous êtes associé d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société civile de placement immobilier (SCPI) qui lui reverse un loyer. Si vous n’êtes pas dans ce cas, vous pouvez toutefois faire le choix de l’adopter. Une fois que vous l’avez choisi, vous ne pourrez pas changer pendant une période de 3 ans minimum.
Ce régime s’applique à vos revenus fonciers après abattement des charges (frais de gestion, assurance, charges de copropriété, locatives, les travaux etc). Vous pouvez vous retrouver alors avec un bénéfice ou déficit suivant le montant de vos charges.
En cas de déficit, il peut être déduit jusqu’à 10.700 euros. Il sera alors imputable sur les dix années suivantes. Si ce déficit est inférieur à 10.700 euros, il le sera alors sur six ans.
Le régime micro foncier :
Il s’applique si vos loyers annuels ne dépassant pas les 15.000 euros (charges comprises).
Ce régime vous permet de n’être imposés que sur 70% du montant de vos loyers suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les charges de l’année écoulée sont automatiquement comprises dans l’abattement de 30%.
Tout comme pour le régime réel, une fois que vous avez choisi ce régime il vous est impossible d’en changer pendant au moins 3 ans.
Ou la location meublée ?
La location meublée est plus intéressant pour un investisseur. En effet, si vous disposez du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), cela vous confère plus d’avantages. Il vous permettra de passer les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion, les frais d’agences et de notaire en déficit et de réaliser des amortissements qui vous permettront de financer votre investissement par l’impôt. La base imposable de vos revenus locatifs sera ramenée à 0% durant une dizaine d’années. Pour pouvoir souscrire à ce régime vous devez rassembler quelques conditions. Votre logement doit être meublé selon une liste officielle fournie par le Décret 2015-981 et vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser les 23.000 euros annuel.
Les revenus venant de vos biens meublés sont considérés commes des revenus industriels et commerciaux (BIC) et sont donc imposés comme tels. Ils doivent être inscrit sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO. Le régime BIC est partagé en deux catégories : le régime Micro-BIC et BIC réel.
Découvrez en vidéo plus d’explications :
Le régime micro-BIC
Ce régime est très simple à mettre en place. Pour en bénéficier, le montant de vos loyers perçus après exclusion des recettes accessoires ne doit pas excéder les 70.000 euros annuels.
Si vous choisissez ce régime il vous suffira de simplement renseigner le montant de vos loyers et recettes accessoires dans votre déclaration de revenus et l’abattement de 50% se fera automatiquement par l’administration. Si vous pratiquez des activité d’achat-revente, de location de biens meublés de tourisme ou de chambre d’hôte, cet abattement s’élèvera à 71%.
Du fait de la simplicité de ce régime, il est souvent inutile de faire appel à un expert comptable. Tenir un livre de recettes et un livre de charges suffisent.
Le régime réel simplifié :
Le régime réel simplifié est comme son nom l’indique plus simple que le régime réel normal. Ce type de régime et aussi bien souvent plus avantageux.
Il s’applique lorsque vos recettes annuelles sont supérieurs à 70.000 euros par an mais sont inférieur à 238.000 euros. Si jamais vos revenus locatifs sont inférieurs à 70.000 euros vous pouvez toutefois faire la demande pour bénéficier du régime réel simplifié. Vos recettes comprennent le montant des loyers hors taxe (encaissés ou non), les provisions pour charges et les recettes accessoires.
Ce régime vous permettra de déduire de vos revenus des charges telles que les frais de notaire, la taxe foncière, les frais de réparation et d’entretien, les frais de gestion, les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, les provisions pour risque etc et de déduire les amortissements suivants : l'amortissement des locaux, du matériel et du mobilier, des travaux de construction et d’amélioration.
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