Peu de français non-résidents le savent, mais il est possible d'emprunter dans les banques françaises lorsque vous souhaitez investir en France. Les conditions sont légèrement différentes d'un emprunt réalisé par un français résident, et les circuits bancaires sont également distincts. Mais les crédits réalisés restent globalement très intéressants et vous ouvrent des possibilités d'investissements attractives. Dans cet article vous trouverez un focus sur les points importants lorsqu'on veut emprunter pour investir depuis l'étranger.
LA NOTION DE RÉSIDENT OU NON-RÉSIDENT FISCAL POUR LES BANQUES FRANÇAISES
Les termes « résident » et « non résident », dans le cas présent, doit s’apprécier au sens fiscal. L’article 4B du Code général des impôts donne une définition de ce que l’on appelle “domicile fiscal”. Un expatrié peut être considéré comme fiscalement domicilié en France s’il répond à l’un de ces 3 critères :
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Les personnes qui ont sur le territoire français leur foyer ou le lieu de leur séjour principal (séjourner pendant plus de 6 mois au cours d’une année) ;
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Celles qui y exercent une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles n'établissent que cette activité est exercée en France à titre accessoire ;
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Celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques ;
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Les agents de l'État exerçant leurs fonctions ou chargés de mission dans un pays où ils ne sont pas soumis à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus.
Les époux ou les partenaires liés par un PACS sont soumis à une imposition commune, de ce fait si l’un ou l’autre respectent un des critères précédents, le foyer fiscal sera établi en France.
MONTER SON DOSSIER DE CRÉDIT IMMOBILIER, POUR INVESTIR EN FRANCE
Oui, il est plus difficile pour un non résident d’obtenir le financement d’un bien immobilier. Les banques se montreront plus pointilleuses et plus regardantes que pour le cas d'un français résident, car elles jugent la situation plus risquée. Concrètement, en cas d'impayés elles auront plus de mal à récupérer les fonds lorsque la personne se trouve à l'étranger. Cependant elles acceptent de prêter et si vous disposez du bon interlocuteur, le montage du dossier n’est pas insurmontable.
Dans les autres difficultés pour effectuer les démarches de prêt lorsqu’on est non résident, il faut noter la difficulté à programmer un rendez-vous avec la banque compte tenu de l’éloignement géographique de l’expatrié. La constitution du dossier doit donc être faite avec le plus grand soin afin d’éviter de nombreux échanges de courriers pouvant retarder l’obtention du crédit. Heureusement, certaines banques se modernisent acceptent de travailler à distance.
Enfin, les documents réclamés par la banque sont plus difficiles à contrôler. Les entreprises étrangères n’établissent pas leurs bulletins de salaire comme les entreprises françaises. Le contrôle bancaire des relevés de compte ne peut se faire de façon précise et la banque est dans l’impossibilité de savoir si plusieurs comptes ont été ouverts à l’étranger.
LES CONDITIONS D’OBTENTION D'UN PRÊT LORSQU'ON EST NON RÉSIDENT
Les taux d'emprunt en France sont parmi les plus bas au monde. Actuellement (décembre 2017), les meilleurs taux constatés dans les banques françaises sont de 1,25% sur 15 ans, et 1,45% sur 20 ans, hors assurance. A titre de comparaison les taux au Portugal sont de plus de 3% ou encore de 8% à l'Île Maurice ou nous avons des clients. L'écart est donc très favorable aux investisseurs qui souhaitent investir en France.
L’expatrié sera certainement amené à retourner en France pour raisons professionnelles, personnelles ou fin de mission. Cela pose un problème aux banques qui considèrent qu’une fois rentré l’expatrié perdra de son pouvoir d’achat n’obtenant pas les mêmes revenus qu’à l’étranger. De plus, le crédit obtenu étant, la plupart du temps, sans contrepartie commerciale, le taux d’intérêt sera plus élevé que pour les français résidant en France.
En tant qu’emprunteur non-résident fiscal la banque vous appliquera une surcote entre 0,20% et 0,40% par rapport au taux délivré à un français résident. Partez donc sur une base de taux de 1,70% hors assurance sur 20 ans pour les meilleurs taux délivrés actuellement.
Mais même avec l'ajout de cette prime, les taux que vous obtiendrez restent excellents.
La différence porte également sur le niveau d'apport demandé : 25% minimum de l'opération pour un français non résident.
Si vous souhaitez être mis en relation avec un courtier spécialisé dans l'investissement des français non résident, vous pouvez me contacter directement par mail : nonresident@investissement-locatif.com.
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