Vous détenez en France un bien immobilier à usage d’habitation que vous louez nu. Vous devez déclarer en France ce revenu foncier. Vous vous interrogez toutefois sur les charges que vous pouvez déduire. Voici quelques rappels.
> Conditions générales de déductibilité :
Ces charges déductibles doivent correspondre à :
- des dépenses engagées en vue de l’acquisition ou de l’entretien d’un bien imposable en revenus fonciers à l’exception des droits d’enregistrement
- des dépenses à la charge définitive du propriétaire
- des dépenses payées au cours de l’année d’imposition
- des dépenses justifiées (justificatifs à fournir à la demande de l’administration)
> Frais et charges ainsi déductibles :
- l’ensemble des primes d’assurance
- les frais de procédure
- les frais de gérance, de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l’immeuble
- les impôts fonciers
- les intérêts d’emprunt
- les frais de gestion : 20 euros par local
- les travaux d’entretien (1), de réparation (2) et d'amélioration (3)
> Quelques exemples de dépenses d’entretien(1), de réparation(2) et d’amélioration(3) déductibles :
(1) - Dépenses d’entretien
- Les dépenses de recherches et d'analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs aux risques d'exposition au plomb, à la sécurité des installations intérieures de gaz et d'électricité, à la performance énergétique ou à l'information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs
- La part de la dépense payée au titre d'un contrat d'entretien d'un ascenseur restant à la charge du propriétaire
(2) - Dépenses de réparation
- La remise en état du gros-œuvre (toiture, façades, etc.), des canalisations ou de l'installation électrique
- La remise en état de l'installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d'éléments de radiateurs)
- Les travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l'escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs
- Le remplacement de la chaudière du chauffage central
(3) - Dépenses d'amélioration
Ces dépenses ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Par exemple :
- L'installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : du chauffage central ; d'une salle d'eau ; d'une cuisine ; du tout-à-l'égout ; d'un ascenseur ; d'une antenne collective de télévision
- L’agrandissement des fenêtres et la pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées)
- La pose de sanitaires, installation de salles d'eau, réfection de la peinture et de la plomberie, de manière à aménager des appartements dans les volumes existants.
Attention les travaux de reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles !
La distinction entre les travaux de réparation et les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement constitue une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen dans le détail des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports et plans d'architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière.
En conclusion, si la liste des charges que vous pouvez déduire de votre revenu foncier imposable est importante, il convient également d’être prudent. En cette matière la jurisprudence nous est également très utile.
Mireille Schröder (www.lepetitjournal.com/cologne) Mercredi 1er avril 2015
Droit fiscal et Conseil en Gestion de Patrimoine
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