RUBRIQUE JURIDIQUE - Exonération des plus-values immobilières des non-résidents !

Publié le 8 juillet 2014, mis à jour le 9 février 2018

L'article 28 de la loi de finances pour 2014 a modifié, à compter de 2014, le champ et les modalités d'application de l'exonération dont les non-résidents bénéficiaient, depuis 2006, au titre de la cession de leur habitation en France. Il l'a étendu aux cessions de logements donnés en location cédés dans les cinq ans du transfert du domicile fiscal hors de France et l'a limité à la fraction de plus-value nette imposable qui n'excède pas 150 000 €.

L'administration a récemment intégré dans sa base de documentation les commentaires de ces aménagements.

Il est donc dorénavant prévu une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d'un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales.

* Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable et à la double condition que :

- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

- la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

* Ces dispositions s'appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues depuis le 1er janvier 2014.

L'exonération de la plus-value résultant de la cession d'un logement en France réalisée par des contribuables non résidents est limitée à la seule fraction de la plus-value nette imposable inférieure ou égale à 150 000 €.

Les cessions réalisées du 1er janvier au 31 août 2014 et, sous conditions, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, bénéficient d’un abattement exceptionnel de 25%.

* Le plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée s'apprécie au niveau du cédant.

Les concubins, tout comme les indivisaires, ou encore les couples liés par un Pacs constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l'objet d'une taxation distincte en matière d'imposition des plus-values. Par suite, l'appréciation du plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée s'effectue individuellement au niveau de la quotepart de plus-value réalisée par chacun des concubins ou co indivisaires.

Dans le cas d'un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des co cédants. Toutefois, il est admis d'apprécier le plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée comme en matière d'indivision, c'est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de plus-value, revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple.

Exemple : M. et Mme X cèdent conjointement un immeuble détenu en communauté et réalisent à raison de cette cession une plus-value nette imposable de 240 000 €. Les époux X sont totalement exonérés au titre de la cession de leur logement en France puisque la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 120 000 €, est inférieure au plafond de 150 000 €).

* La fraction de la plus-value nette imposable supérieure à 150 000 € est soumise au taux de 19% et aux prélèvements sociaux dans les conditions de droit commun (actuellement de 15,5%), ainsi que, le cas échéant, à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

En conclusion, au vue de ces dispositions fiscales, la cession par un non – résident d’un bien immobilier situé en France peut s’avérer une opération intéressante et intégrer une stratégie d’optimisation patrimoniale. Une réflexion s’impose…

Mireille Schröder (www.lepetitjournal.com/cologne) Mercredi 9 juillet 2014