Mardi 24 novembre 2020

RUBRIQUE JURIDIQUE - Achat d'immeuble: la promesse sous seing privé, suffisante pour prononcer une décision valant acte authentique

Par Lepetitjournal Bucarest | Publié le 24/05/2017 à 22:00 | Mis à jour le 08/02/2018 à 13:03

La Haute Cour de Cassation et de Justice (ICCJ), vient de prononcer une décision qui apporte plus de clarté dans la procédure d’obtention d’une décision de justice valant contrat d’achat vente pour un bien immeuble, validant la forme sous seing privé  de la promesse d’achat vente conclue préalablement par les parties.

 

 

Comme règle générale, une partie, ayant conclu une promesse bilatérale d’achat–vente d’un bien immeuble, peut obtenir l’acte authentique ayant comme objet le transfert du droit de propriété sur ledit bien, selon deux modalités :

 

- soit par la conclusion volontaire d’un contrat d’achat vente devant un notaire

- soit en justice, si l’autre partie refuse de conclure le contrat d’achat–vente devant un notaire dans le délai agrée.

 

Dans la décision n° 23, rendue le 3 avril 2017 publiée au JO n°. 365 du 17 mai 2017, ICCJ a décidé que la forme authentique d’une promesse d’achat–vente d’un bien immeuble n’est pas une condition obligatoire pour que  les tribunaux émettent une décision valant acte authentique, lorsqu’une des parties appelle en justice l’autre partie qui a « oublié » de se présenter devant un notaire pour signer le contrat d’achat-vente.

 

Selon l’article 537 du Code Civil, on comprend par bien immeuble tout terrain, avec ou sans constructions, ou tous autres travaux fixés au sol, ayant un caractère permanent, ainsi que les constructions.

 

Contexte législatif

 

La décision de la Haute Cour vient de trancher la pratique judiciaire inégale des Tribunaux concernant la forme que doit revêtir une promesse d’achat–vente ayant comme objet un bien immeuble afin de prononcer une décision valant contrat d’achat-vente.

 

Jusqu’à présent, la pratique judiciaire était divergente: tandis que certains tribunaux exigeaient la forme authentique de la promesse afin d’émettre une décision valant acte authentique, d’autres tribunaux émettaient la décision, même si la promesse était conclue sous seing privé.

 

La Haute Cour a souligné que, si le législateur avait considéré que la promesse d’achat-vente doit être obligatoirement conclue sous forme authentique, il l’aurait précisé expressément dans le texte légal, comme il avait procédé dans le cas de la promesse de donation.

 

De même, la Haute Cour, par sa décision, a apporté aussi des arguments d’ordre économique.  Ainsi, l’exigence d’une forme authentique de la promesse entraînerait des coûts supplémentaires, auxquels s’ajouteraient d’autres frais à la charge de la partie qui serait censée saisir le Tribunal pour obtenir une décision valant acte authentique (voir les droits de timbre calculés par les Tribunaux selon la valeur du bien promis). Or, supporter de tels coûts supplémentaires peut décourager les personnes souhaitant concrétiser leur accord par écrit à l’effet de produire des conséquences juridiques.

 

La Haute Cour de Cassation et de Justice a noté également que la promesse d’achat–vente d’un bien immeuble suit les règles générales de la conclusion des contrats, qui consacrent le principe du consensualisme, selon lequel le simple accord des parties vaut contrat valablement signé. Pratiquement, lorsque le Tribunal rend une décision valant acte authentique d’achat - vente sur la base d’une promesse d’achat – vente  (que ce soit sous seing privé ou pas), le juge vérifie l’accomplissement des conditions générales de validité et l’accord des parties. La décision du Tribunal, ainsi rendue, a la force probante d’un écrit authentique et remplit les exigences de solennité prévues par la loi pour être un acte justificatif, en vue de l’inscription du droit de propriété dans le livre foncier.

 

Par conséquent, requérir une forme solennelle, authentique, par un tribunal, pour une promesse d’achat vente, serait une condition excessive et couteuse, qui ne se justifie pas.

 

Conditions de validité de la promesse d’achat-vente

 

Indépendamment de la forme que doit revêtir une promesse d’achat-vente, il faut noter qu’un Tribunal, avant d’émette la décision valant acte authentique, vérifie de même les conditions obligatoires du contenu de la promesse, parmi lesquelles:

 

-      L’identité des parties ;

-      Le prix et la modalité de déterminer ce prix ;

-      L’acompte payé ;

-      Le bien immeuble qui fait l’objet de la promesse ;

-      Le délai dans lequel le contrat d’achat–vente doit être conclu ;

-      La date de conclusion de la promesse ;

-      La signature des parties.

 

En conformité avec les dispositions du Code de Procédure Civile, la décision de la Haute Cour concernant la forme que doit revêtir une promesse d’achat–vente d’un bien immeuble est obligatoire pour tous les tribunaux, à compter la date de sa publication dans le Journal Officiel, soit à compter du 17 mai 2017.

***

 

Nous espérons que ces informations vous ont été utiles et vous disons … à la semaine prochaine !

 

Cabinet GRUIA DUFAUT

Avocats (Paris & Bucarest)

www.gruiadufaut.com

 

lepetitjournal.com bucarest

Lepetitjournal Bucarest

Lepetitjournal.com de Bucarest est un quotidien comprenant une newsletter et un site Internet. Il informe notamment sur l'actualité roumaine.
0 Commentaire (s)Réagir

Expat Mag

Singapour Appercu

La tête dans les étoiles avec Claudie Haigneré

A Singapour, dans le cadre du festival vOilah! 2020, une conférence en ligne a été organisée pour recueillir le témoignage de femmes scientifiques. Lepetitjournal.com a rencontré l’une d'elles.

Sur le même sujet