Mardi 4 août 2020

Qu’est-ce que la Withholding tax dans l’immobilier en Thaïlande ?

Par Thai Property Group | Publié le 01/07/2020 à 00:00 | Mis à jour le 02/07/2020 à 03:12
Withholding tax thailande

(contenu partenaire) La “Withholding Tax” est un impôt pratiqué en Thaïlande, qui peut se traduire par “Retenue d'impôt”, “impôt à la source” ou encore “impôt anticipé”. 

Il est important de comprendre la Withholding tax si l’on vit ou si l’on souhaite investir en Thaïlande, car elle concerne de nombreux types de revenus, dont les salaires et les loyers issus de l’immobilier locatif.

Le principe de la Withholding Tax

Toute entreprise qui effectue le paiement d’un revenu imposable à une autre entreprise ou une personne physique doit déduire de ce paiement un pourcentage du montant à payer et verser l’équivalent à l’administration fiscale. 

Par exemple, les sociétés de promotion immobilière et/ou de gestion hôtelière qui versent aux investisseurs des revenus locatifs contractuels soustraient de ce montant une “Withholding tax”, qui varie de 3 à 15 % selon les cas. 

En réalité, cette imposition constitue une avance de l’impôt sur le revenu. En effet, les montants de Withholding tax déjà déduits des paiements perçus sont aussi déduits des impôts à payer à la fin de l’année (avec justificatifs des montants payés). 

Les différents taux applicables

Le taux de Withholding tax le plus répandu est celui qui s’applique aux prestations de services, aux promotions commerciales ou encore ou récompenses. Ce taux s’élève habituellement à 3% - réduit récemment à 1.5% jusqu’au 30 Septembre 2020 puis 2% jusqu’au 31 Décembre 2021 (comme détaillé dans cet article).

Le taux de 5% concerne majoritairement les loyers. Il faut retenir que ces taux sont uniquement valables pour les possesseurs d’une identité fiscale en Thaïlande (tax ID). 

Dans le cas d’un investissement immobilier en Thaïlande, on peut considérer les revenus locatifs contractuels de deux façons distinctes. La plus courante est de les déclarer en tant que loyer : la Withholding Tax s’élèvera donc à 5% pour les détenteurs d’une tax ID en Thaïlande.

Mais la rentabilité garantie issue d’un bien en gestion hôtelière diffère d’une location normale : comptablement, quelques promoteurs les déclarent comme une  “récompense, promotion et autre bénéfice issus d’une action commerciale”. Avec une tax ID en Thaïlande, ce taux de Withholding Tax sera de 3% - abaissé à 1.5% - 2% comme vu plus haut.

Pour les non résidents thaïlandais, ne possédant pas d’identification fiscale en Thaïlande, le taux est de 15% quelle que soit la nature du paiement.

tableau Withholding tax dans l'immobilier en Thailande
Source : Ernst&Young Thailand Thai Facts 2018

L’application de la withholding tax en immobilier

La plupart du temps, il est possible pour les investisseurs de demander le remboursement partiel ou total de la Withholding tax, surtout lorsque c’est le taux de 15% qui est appliqué. 

Exemple pour un investissement de 4.000.000 THB soit 115.000 €

Dans le cas d’un achat immobilier à 4.000.000 THB avec rendement locatif fixe de 7%, l’investisseur gagne 280.000 THB par an net de taxes. 

Sans tax ID ni compte bancaire en Thaïlande, il est soumis au taux de 15% de Withholding tax, soit 42.000 THB déduits par le promoteur au versement du loyer, et versés à l’administration fiscale. On reçoit donc en réalité 238 000 THB par an.

Après enregistrement de ce revenu auprès des autorités fiscales et déduction des allocations personnelles et frais déductibles, la somme imposable s’avère être de 136.000 THB, soit en dessous de la tranche  minimum d’imposition de 150.000 THB.

Cela signifie que les loyers issus de cet l’investissement revenu ne sont pas imposables (ou imposable à 0%) : vous pouvez demander le remboursement total des 42.000 THB de Withholding tax.

Exemple pour un investissement de 8.000.000 THB soit 230.000 €

Dans le cas d’un achat immobilier à 8.000.000 THB avec rendement locatif fixe de 7%, l’investisseur gagne 560.000 THB par an net de taxes. 

Sans tax ID ni compte bancaire en Thaïlande, il est soumis au taux de 15% de Withholding tax, soit 84.000 THB déduits par le promoteur au versement du loyer, et versés à l’administration fiscale. On reçoit donc en réalité 476.000 THB par an.

Après enregistrement de ce revenu auprès des autorités fiscales et déduction des allocations personnelles et frais déductibles, la somme imposable s’avère être de 332.000 THB. 150.000 THB de cette somme sont imposables à 5% et 32.000 THB à 10% selon le barème thaïlandais d’imposition par tranches. L’investisseur est redevable de 10.700 THB de taxes.

Sur les 84.000 THB de Withholding tax déjà versés, 73.300 THB sont donc remboursables.

tableau Withholding tax dans l'immobilier en Thailande
Source : Ernst&Young Thailand Thai Facts 2018

Obtenir un numéro d’identité fiscal

Il est pratique de posséder une identité fiscale en Thaïlande pour ne pas être soumis au taux de withholding tax à 15%. Cela permet de bénéficier des taux de 3 ou 5% et peut ainsi éviter de payer plus que ce que l’on doit, et d’entrer dans des procédures de remboursement contraignantes. En immobilier, certains promoteurs aident leurs investisseurs à s’enregistrer auprès des autorités, et posséder un compte bancaire en Thaïlande facilite la procédure. 

Thai Property Group est une agence immobilière francophone qui aide ses investisseurs dans l’ouverture de leur compte en bancaire et dans l'obtention de leur Tax ID. N’hésitez pas à les contacter pour plus d’informations.

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1 Commentaire (s)Réagir
Commentaire avatar

victor mer 01/07/2020 - 07:17

Je crois que vous avez ouliez la taxe fonciere qui est de 00.3%

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