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Achat d’un appartement locatif en Thaïlande: freehold ou leasehold?

Par Thai Property Group | Publié le 07/08/2017 à 22:00 | Mis à jour le 23/07/2018 à 05:57
Achat d’un appartement locatif en Thaïlande

Quand il s’agit d’acheter un appartement en Thaïlande de type condominium, l’achat en pleine propriété pour un étranger est possible. Cependant, certains font le choix d’acheter leur appartement en leasehold (bail de 30 ans, renouvelable). Voici les avantages et inconvénients de ces deux possibilités.

Petit rappel : le condominium act, Foreign quota et Thai quota

En 1979, la Thaïlande se dote d'une loi, le Condominium Act, encadrant le régime des copropriétés  verticales, comparable à ce qui se pratique aux Etats-Unis. Elle définit clairement les procédures d'acquisition ainsi que le statut de la co-propriété ("Common Property"), distincte de la propriété individuelle de l'appartement ("Personal Property").

En 1992, après une modification de cette loi, les étrangers peuvent finalement acheter des appartements dans des condominiums, leur permettant d’être pleinement propriétaires d’un bien immobilier. En effet, si vous achetez un condominium, vous serez bien propriétaire de l'appartement et copropriétaire des parties communes.

La loi impose tout de même une restriction : sur la surface totale des surfaces commercialisées, pas plus de 49% ne peuvent être vendus / transférés à des étrangers. C’est ce qu’on appelle le "Foreign quota". Les 51% restants représentant le "Thai quota".

Dans des destinations comme Bangkok, par exemple, où la très grande majorité des acheteurs est Thaïlandaise, un étranger qui souhaite acheter un condominium n’aura pas de difficultés à obtenir la pleine propriété car la plupart des condominiums n’ont pas atteint la limite de Foreign Quota.

Mais dans des destinations balnéaires prisées des étrangers comme Pattaya ou Phuket, les cas d’immeubles, d’appartements où la majorité, si ce n’est la totalité, des unités est vendue à des étrangers sont nombreux. Les acheteurs étrangers ont alors deux solutions :
► soit acheter par l’intermédiaire d’une société de droit thaïlandais créée "ad hoc" (solution coûteuse et officiellement illégale)
► soit acheter un "Leasehold right" (solution moins coûteuse et légale).

Le "Leasehold" consiste à louer l’appartement pour une durée de 30 années, renouvelables par contrat, le plus souvent 2 fois, ce qui revient à bénéficier d’un droit de location de 90 ans. Le premier bail de 30 ans est enregistré au "Land Department", équivalent du cadastre. Il s’agit d’un droit réel et protégé qui ne peut être remis en cause sans la signature des deux parties.

Les bons contrats de "Leasehold" contiennent des clauses permettant au "Locataire" de céder ou revendre son droit, ce qui revient presque à un achat en pleine propriété.

Avantages et inconvénients du "Freehold"

L’avantage du freehold réside avant tout dans le niveau maximum de sécurité, de plus, un achat en "Foreign quota" est comparable à l’achat d’un appartement en France. La différence estque le transfert de propriété ne se fait pas par l’intermédiaire d’un notaire, mais directement au  Land Office en présence du vendeur et de l’acheteur (ou de leur représentant légal).

Un achat "freehold" revient à bénéficier d’un titre de propriété sans restriction, en son nom, incontestable.

Le seul inconvénient que nous pouvons trouver serait donc l’obligation pour l’acheteur de prouver que l’appartement est acheté avec des devises étrangères. Il faut donc conserver les preuves de virement (ou de change) nécessaires, et les justificatifs bancaires spécifiques.

Des taxes de transfert s’appliquent également, elles varient entre 5 et 7% de la valeur du bien selon son âge et la  durée de détention de celui-ci par le vendeur.

Avantages et inconvénients du "Leasehold"

L’achat en "Leasehold" peut présenter certains avantages par rapport à l’achat en pleine propriété.

Tout d’abord, dans le cadre de programmes immobiliers dédiés aux investisseurs, les promoteurs peuvent offrir des conditions contractuelles locatives plus avantageuses sur les unités en leasehold que sur les unités en freehold, comme des durées de garantie locative plus longues par exemple.

Les frais liés à l’enregistrement d’un bail de 30 ans (1.1%) de la valeur déclarée du bien sont par ailleurs inférieurs aux frais de transfert d’un appartement en pleine propriété.

De plus, officiellement, l’acheteur en leasehold est locataire et non propriétaire du bien. Pour une personne imposable à l’ISF en France, la vente de biens immobiliers en France diminuant son patrimoine et lui permettant de passer sous le seuil de l’ISF, et l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers en  leasehold en Thaïlande (qui ne seront pas comptabilisés comme un patrimoine puisque loués) peut-être un moyen tout à fait légal de ne plus payer cet impôt.

Cependant, le principal inconvénient de l’achat en leasehold est que l’investisseur dépendra de la personne (physique ou morale) thaïlandaise propriétaire du bien pour effectuer une "revente" ou une succession du droit au bail. Même si contractuellement cela est prévu, l’intervention (signature) du propriétaire du bien est nécessaire et obligatoire pour un changement de locataire.Dans le cas où le propriétaire est une personne physique, un risque survient ; en effet, une société (personne morale) sera nécessairement engagée par ses engagements contractuels et ce même dans le cas de changements d’actionnaires, alors qu’une personne physique ne peut engager contractuellement ses descendants sans leur consentement. Aussi, dans le cas du décès du propriétaire ayant formulé des promesses contractuelles, le descendant n’est pas obligé de les respecter.

Si vous souhaitez acheter en Thaïlande et optez pour un achat en leasehold, nous vous conseillons donc de contracter auprès d’une personne morale, ou bien, une personne physique dont les descendants sont idéalement cosignataires du contrat.

Cet article vous est proposé par notre partenaire immobilier Thai Property Group

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