Istanbul

QUESTION A UN EXPERT – Comment un étranger peut-il devenir propriétaire en Turquie?

La législation turque sur l'acquisition de biens immobiliers par des ressortissants étrangers évolue. Le cabinet Anil-Antonetti, cabinet d’avocats réputé à Istanbul, fait le point sur la situation pour lepetitjournal.com d'Istanbul.

Cet article vise à vous fournir un aperçu sur la procédure générale et indique les obligations pour les acheteurs étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Turquie en conformité avec les dispositions de droit et les dernières modifications apportées.

Les dispositions concernant l'acquisition de biens immobiliers en Turquie par des personnes de nationalité étrangère ont été réglementées en vertu de la loi numéro 2644 du Registre Foncier. En outre, la loi numéro 2565 interdit l’acquisition à des personnes de nationalité étrangère sur une zone militaire et les zones de sécurité.

Restrictions et conditions

Selon l'article 35 de la loi du Registre Foncier, il est précisé que les personnes de nationalité étrangère ressortissant des pays déterminés par le Conseil des Ministres peuvent acquérir des biens immobiliers mais sous certaines conditions. Même si le Conseil des ministres autorise les citoyens de nationalité étrangère de 129 pays à acquérir des biens immobiliers, il existe encore certaines restrictions et conditions pour les citoyens des 52 autres pays.

Le registre foncier dispose d'une liste des pays dont les citoyens sont autorisés à acheter un bien immobilier en Turquie. Cependant, il conviendra tout d'abord de vérifier auprès du Registre Foncier pour les permis et les exigences spécifiques, si elles existent.

Conformément à l'article 35 de la loi du Registre Foncier, la superficie totale de l'immobilier qu’une personne étrangère peut acquérir sur le territoire turc ne doit pas dépasser 10% de la zone à l'intérieur des frontières de la région où l'immobilier est situé et ne peut excéder 30 hectares au total dans le pays, par personne. Le Conseil des Ministres a le pouvoir discrétionnaire d'augmenter cette limite jusqu'à 60 hectares par personne.

Selon l’importance de la ville en termes économiques, énergétiques, environnementaux, culturels et sécuritaires, le Conseil des Ministres a le pouvoir de modifier et de déterminer un pourcentage différent d’acquisition immobilière.

Les personnes de nationalité étrangère ne peuvent pas acquérir des biens immobiliers dans les zones militaires ou de sécurité. Si le bien immobilier se trouve dans la limite des zones militaires et de sécurité,  la vente du bien aux étrangers sera caduque. Afin de savoir si le bien immobilier reste dans le cadre de la zone militaire ou de sécurité, un avis est envoyé par le registre foncier à la Présidence d'Etat-major Général ("Genelkurmay Başkanlığı") afin d'obtenir des informations et d’acquérir la validation du permis. La réponse de l'Etat-Major Général est obtenue dans les 30 jours environ.

Procédure d'acquisition et les documents requis

Afin d'acheter un bien immobilier en Turquie, le vendeur et l'acheteur étranger doivent soumettre une demande au registre foncier où l'immobilier est situé. Après l'obtention du permis mentionné ci-dessus, la vente et l'enregistrement de l'immobilier au nom de l'acheteur sont réalisés par le registre foncier.

Les documents nécessaires à présenter par la personne de nationalité étrangère au vendeur sont stipulés ci-dessous :

a) La carte d'identité ou le passeport de la personne étrangère, traduit et certifié par un traducteur assermenté en Turquie et validé par un notaire, deux photos d'identité ;

b) la carte d'identité du vendeur et deux photos d'identité ;

c) si l'acheteur étranger ou le vendeur soumet la demande à travers des représentants, la procuration des représentants dûment notariée et deux photos de chaque représentant ;

d) titre de propriété de l'immeuble à acquérir ou des informations sur son bloc, adresse et numéro de parcelle ;

e) la police d'assurance de tremblement de terre de l'immeuble ;

f) le document de déclaration de la valeur obtenue auprès de la municipalité où le bien immobilier est situé (les impôts fonciers doivent être payés afin d'obtenir ce document) ;

g) le numéro fiscal de l'étranger – si l'étranger n'a pas obtenu ce numéro précédemment, une demande doit être faite aux bureaux d'impôt en soumettant la carte d'identité ou le passeport traduit et certifié par un traducteur assermenté en Turquie et validé par un notaire avant de faire la demande auprès du registre foncier.

Après l'obtention du permis de la Présidence d'Etat-major Général et la présentation des documents requis, le registre foncier doit remplir l'opération de transfert de l'immobilier. Si le registre foncier refuse la demande de l'étranger pour l'achat immobilier, cette décision peut être contestée devant le Bureau régional compétent de la direction du registre foncier.

Lors de la vente immobilière entre acheteur et vendeur, il est obligatoire que les deux parties ou leurs représentants soient présents au registre foncier. Les parties (ou leurs représentants) doivent signer un accord de vente et d'achat dans le formulaire officiel lorsqu'ils sont au registre foncier.

Il faut noter que le prix de vente du bien immobilier ne peut pas être inférieur à la valeur de la déclaration obtenue par la municipalité où le bien immobilier est situé. Le prix de vente est noté sur le titre de propriété et les frais du registre foncier seront calculés sur la base du prix de vente.

En plus du prix de vente, il existe des droits à payer pour la transaction de vente qui sont les frais de titres de propriété et qui s’élèvent à 0,2 % du prix de vente incombant à chaque partie. Par conséquent, le vendeur et l'acheteur sont tenus individuellement de payer une taxe d'un montant de 0,2 % du prix de vente à condition qu'il ne soit pas inférieur au prix annoncé officiellement par la municipalité compétente. En outre, il faut également s’acquitter de frais de registre variant entre 200 et 300 TL (pour l'année 2015).

Après avoir accompli toutes les opérations et le paiement des frais annexes, le titre de propriété de l'immobilier sujet à l'achat doit être délivré et remis au nouveau propriétaire.

Article proposé par Banu ANIL

Avocate Associée Inscrite aux Barreaux de Paris et d'Istanbul

Arbitre - Médiateur certifiée l'OMPI

Conseiller du Commerce Extérieur de la France 

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Istanbul (www.lepetitjournal.com/istanbulmercredi 27 septembre 2016

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